賃貸派が大失敗した理由

家賃も不動産価格も上がってるけど、賃貸派は今どんな気持ち？

最近、ウチの近所の古家が取り壊されて、売地看板が立ちましたが、そこの売坪単価が僕が買った時の値段のほぼほぼ倍になってました。

勿論、実際の売買価格は多少値引きされるとは思いますが、それでも、僕のマイホームが結構な含み益になってる状態な訳で、まぁ、気分的に悪くは無いですね。

僕が買った後のマイホームローン控除で戻って来たお金や、払う必要の無かった家賃とか更新料で得した金額とか、現状の含み益を考えると、完済するまでに払ったローン金額を控除しても、僕の家一軒分がタダで手に入った計算になります。

僕が拙ブログを始めた頃は、賃貸派VS持ち家派でどちらが得かの論争がよくテーマになってましたが、今や持ち家派の圧倒的勝利となり、最早そんな記事すらあまり見なくなりましたね。

１０年前の僕のマイホーム投資法の記事について、いやいや持ち家と賃貸では損も得も無いとしつこく絡んできた賃貸派の方々の今のお気持ちをお聞きしたいものです。

別に、土下座して己の不明を詫びろなんて言うつもりはサラサラ有りません。

ただ、今まで払ってきた家賃と今後も永久に払い続けないとイケナイ家賃総額と、当時からどれだけ不動産が値上がりしたのかとを手元の電卓で計算してその感想をお聞きしたいんですよねぇ。

いやぁ、もしも、当時流行っていた賃貸派有利論を鵜呑みにして、僕がマイホームを買わずに、そのままずーっと賃貸物件に住み続けてたらどうなってたのかと思うと、ゾッとしますね。

一体、安普請アパートに我慢して、どれほどまでに無駄なお金を捨て続けて来たのに、ドアノブひとつ自分のモノにならず、今後も家賃の値上がりにビクビクしながら終生毎月の家賃に追われ続けなきゃいけない人生だとしたら・・・

正直、あまりに怖くて、とても電卓で計算する気になれないと思います。

多分、オカシクなるでしょうから。

因みに、購入派のケースで、登記諸費用等の詳細まで含めても大勝利となった詳細記事を書いておられるブログがありましたので紹介致します。
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【22年前に買ったマンションが買値より高く売却できました!】


斯くの如く、購入VS賃貸論争はもう既に賃貸派の大失敗という結論が出ております。

では、何故、賃貸派は斯くも壮大な大失敗をやらかしてしまったのでしょうか？

やはり、インフレの怖さを余りにも軽視し過ぎた故というのが大きいと思われます。

賃貸派の多くは、少子高齢化により不動産は余る筈だから駄目だと、言ってましたが、現実は、若い労働者不足による建築費の高騰で逆に不動産の値上がり圧力の方が強かったのです。

それに、いくら少子化と雖も、現実の住宅市場ではマイホームが欲しい層は常に存在します。

だって、遠い未来の人口形態がどうなろうが、今日ホームレスになる訳には行きませんからねぇ。

つまり、余りにも長すぎた日本のデフレ経済によって、あたかもインフレが未来永劫起きないと、賃貸派は錯覚してしまったのですが、資本主義経済においては、一旦インフレが起きれば、長期スパンの人口動態なんかよりも遥かに速いスピードで貨幣価値が減耗し、相対的に実物資産である不動産価格が上昇する事になるのです。

まぁ、今更、賃貸派の失敗をあげつらうのは、し体蹴りの様相を呈してきますので、この辺にしておきますが、やはり、資本主義の歴史に学ばない者は、歴史が教えに来るんだなぁと改めて実感した次第です。

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とうとう家賃まで上がって来たけど、賃貸派は今どんな気持ち？

本格的なインフレになれば、家賃も上がるのは市場経済の常識です。

昨年に拙ブログで、【不動産価格が上がって来てるけど、賃貸派は今どんな気持ち？】というタイトル記事を書いた所、とある賃貸派から「確かに不動産価格は上がっているけど、家賃は上がって無いのでどうとも思って無い」との見苦しい言い訳コメントを頂いておりました。

正直、この時は、いやいや不動産価格が上昇して多くの持ち家派が含み益状態になってる時点で、持ち家派が得をしてる事は明白なのに、何言ってんだコイツはｗと心の中で笑ってました。

例えば、株価は上昇してるけどまだ配当は上がって無い株を保有してる投資家に対して、「別に配当収入は増えて無いから株式投資家は儲かっていない」なんて言えば、買いそびれた素人の単なる負け惜しみと笑われるのと同じ理屈だったのです。

しかし、そんな賃貸派の最後の砦である、家賃ですら上昇が明確になって来ました。
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現実に、家賃上昇をひしひしと実感しておられるセミリタブロガーさんもおられるようです。
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【近隣物件の家賃上昇が気になる】

家賃が上がっとる
今の家はギリギリ家賃が10万円を超えないということで契約したのですが、最近はウチのマンションの別部屋の家賃が上がっているようです。
具体的には約1万円くらい。
近隣の家賃もそれなりに上昇している印象です。
こうなると、次回更新時に値上げの要請があることを懸念しております。
正直なところ、住居費にあまりお金をかけたくない、というのが私の考え。
最悪、来年また引越しをせざる得ないかも…。
そのために、しばらくはゆるく調査をしていこう、と思っております。
物価上昇もそうですが、住居費の高騰というのも無視できない問題ですね。
東京に住むというのも難しい時代になるのでしょうか。

2023年6月27日 40代でセミリタイア実現への道程から抜粋引用　

賃貸派の中には、古くなる物が値上がりするという現象がどうしても理解出来ない人がおられるそうですが、彼らは根本的に勘違いしてるのです。

資本主義経済においては経年劣化のスピードなんかを遥かに超越して、貨幣価値が劣化する事なんか日常茶飯事だって事を。

そして、古今東西の歴史においては、むしろそんなインフレ経済の方が圧倒的に普通な現象だという事を。

インフレになり資材コストや人件費が高騰して、建設コストが上がれば、当然に家賃も上がります。

だって、家主はボランティアで賃貸経営をしてる訳では無いのですから。

そして、近隣の家賃相場が上がれば、裁定が働いて、既存物件にも家賃上昇圧力がかかるのは当然です。

結局、賃貸派の失敗は、たまたま日本だけに起きた３０年長期デフレという極めて特殊な経済状況が未来永劫続くと勘違いした所なのでしょう。

むしろ日本がオワコンになる程、日本円の価値が減耗するのに。

しかし、残念ながら、賃貸派は、以前から見ればだいぶ高くなった不動産価格を見れば見る程、ますます買えなくなっていくのでしょう。

まるで、今現在高騰してる日本株を買いそびれた素人が、今の株価はバブルだと負け惜しみの強がりを言ってるのと同じようなモノです。

これだけ、明白に結果が出てしまったのに、まだ、賃貸と持ち家の間には損も得も無いなんて言ってる賃貸派は、家の電卓やスマホの電卓機能を使ったらシんじゃう病気にでも罹った人なのですかねぇｗ

尚、こういう記事を書くと、決まって、うちはまだ上がって無いなんて言う人が居ますが、そんな誰も住みたがらないような、ド田舎のオンボロアパートなんか、そもそも市場価値はありませんので、上がらないのは当然ですので、そんなピント外れのコメントを送ってくるのは勘弁して下さいね。

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不動産価格が上がって来てるけど、賃貸派は今どんな気持ち？

インフレの本質とは貨幣価値の減耗です。

セミリタブログ村の賃貸派であった、クロスパールさんも、とうとう家を買われたみたいです。
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「フリーター家を買う（リアル版）」

そしてセミリタイア後に住宅購入という大きな決断をした理由はいろいろとあるのですが、そのひとつに去年のいつだったかわかりませんがTwitterで仲良くさせてもらっているおせちーずさんに金融資産以外でインフレ対応するならどのようなことがありますか？と質問させてもらった所、不動産という回答を頂いたので購入理由のひとつになりました。

心豊かにシンプルライフより抜粋引用

クロスパールさんも、とうとう持ち家派に転向されたの思いきや、トゥイッターでは「今でも賃貸派ですが、もろもろの事情でこうなりました」と仰っておられます。

もしかして、奥さんに「セミリタイアを続けるなら、マイホーム買ってくれなきゃ離婚する！」とでも詰め寄られたのかな？
知らんけどｗ

まぁ、ご本人が幾ら「家は買ったけど俺は賃貸派だ」と宣言されようが、実態としては、不動産に対してロンガーになっている事に変わりは無いわけで、持ち家派と同じポジションです。

ブログでは、住宅完成までの詳細を記述されてますが、正直、他人のお家に興味は無いので割愛させて頂きますが、上記に引用させて頂いた「金融資産以外でのインフレ対応するなら不動産というのが、住宅購入の大きな理由のひとつ」というのは、僕も大いに賛同致します。

僕も以前にインフレ時の不動産と株の動きについて記事にさせて頂きましたが、悪性インフレ時には、株式はヘッジとして機能せず、不動産のみが高騰するのが、洋の東西を問わず歴史が証明しています。
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【ノーリスクでインフレヘッジしたいなら持ち家を買えばいいと思うよ。】

【悪性インフレの前には、株は無力です。】

そういう意味で、本格インフレになった場合に、サラリーマンのような賃上げという救済の可能性が無い無職リタイアーは、特に金融資産一辺倒になるリスクは大きいと思います。

ちょっち前の話ですが、国土交通省が2022年7月1日時点の「基準地価」を発表しました。
住宅地は前年比プラス0.1％と、バブル期の1991年以来、31年ぶりの上昇となり、商業地も前年比プラス0.5％の上昇でした。

首都圏では既に２０１３年頃より不動産価格は上昇し続けていますが、いよいよ全国平均でも上昇に転じたようです。

もちろんあくまでも平均ですので、３大都市圏や地方都市圏が大きく上昇した一方、田舎地方ではまだまだマイナスと二極化状態ではありますが・・・

流石に、これだけ客観的な事実を突きつけられては、最近は、セミリタブログ村でも低レベルな賃貸有利論を宣う記事はあまり見かけなくなって来ましたね。

はっきり言っておきます。

経済的には、賃貸は損でも得でも無いのでは無く、明らかに損なのです。

平常時の経済状態でさえ割の悪い賃貸が、ましてインフレ時代に突入すればどうなるかは、火を見るよりも明らかでしょう。

賃貸派があれだけ大災害等の希少リスクに超敏感な割に、インフレという資本主義経済ならごくごく普通に起こりえるリスクに対して、非常に鈍感なのは全く不思議ですが、これがまさに認知バイアスの歪みなのでしょう。

インフレというと、一般的に物価上昇という現象を見てモノの価値が上がると勘違いしがちですが、その本質は貨幣の価値が下がる事によって、相対的にモノの値段が上がっているだけなのです。

故に、もしも紙幣がお尻を拭く紙にすらならない程に交換価値を喪失するとすれば、人間の最低限の生理的欲求である住環境の価値が跳ね上がる事は至極当然に起こり得ます。

ＦＩＲＥで経済的自立を謳っておきながら、インフレリスクは当然としても、歳を取ってから大家から更新拒絶されて、不動産屋巡りする羽目に遭うリスクまでも抱えながら生きていくのは、あまり賢明なライフプランとは思えませんけどねぇ。

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ノーリスクでインフレヘッジしたいなら持ち家を買えばいいと思うよ。

もしも、これだけの札束でも家賃１か月分にしかならないインフレが来たら、賃貸派リタイアーはどうなるのかなぁ・・・



ケース・シラー米住宅価格指数1966年−1983年（参照：Longtermtrends)


NYダウ月足チャート1966年-1983年（参照：tradingview）

前回の記事「悪性インフレの前には、株は無力です。」では、物価高と不景気が同時に進む、スタグフレーション時代においては株式はインフレ対策にならない事を実証しました。

それでは、インフレ対策の為にはどうすれば良いのでしょうか？

原油や小麦等の商品系は、一般的に先物やETFでの投資になりますが、管理コストやロールオーバーの繰り返しで、価格が上がっても、投資した手持ちの先物やETFは大損してしまうという宿命を背負ってますので、現実的なインフレヘッジには使い辛いです。

また、為替は米国株が暴落すれば、ドル安になる相関関係にあるので、日本人のインフレヘッジには成り難いのが実状です。

上記に比べれば、貴金属なら、維持費も無視出来るレベルで、一番インフレヘッジになりそうですが、現実の金相場は非常に変動が激しく、また金利や配当も生まない為、もしもスッ天井を掴んでしまうと長期に渡って塩漬けになるリスクと隣り合わせという弱点があります。

斯くの如くそれぞれにリスクを内包しているインフレ対策の中で、ノーリスクでインフレヘッジしたいとお悩みの諸兄にお答え出来るモノとして、不動産があります。

例えば、最上段のグラフはアメリカのスタグフレーション期である１９６６年から１９８３年までの住宅価格の推移ですが、一貫して右肩上がりで上昇している事が見て取れます。

この間の上昇率は約３倍で、同期間の物価上昇率とほぼ同じで不動産がインフレヘッジとしてしっかり機能してる事が伺えます。

しかも下落してる年が全く無く、ただバイアンドホールドするだけで、誰にでもインフレ対策として使える事が分かります。

下段の株式のチャートではお湯になったり水になったりで元の木阿弥になってる株価の動きと比べるとレベチの安定感です。

因みに、悪性インフレ時には不動産が高騰するのは、この時期の米国だけでは無く、古今東西共通の現象が起きております。

例えば第一次大戦後のドイツのハイパーインフレ期では、家一軒分買える筈だった貯金で家賃１ケ月分の価値しか無くなったという話があります。

また、終戦後の日本でも、長年コツコツ貯めてきて、家一軒分買える筈の貯金で下駄一足も買えなくなったとかいう悲劇が現実に起こっています。

インフレの本質とは通貨価値の滅失です。

お金なんて元はと言えば、ただの薄い紙べらに印刷しただけのモノですから、そこに価値があるという共同幻想が崩れた時、いとも容易くその価値は崩壊するのです。

例えば、戦費の過剰調達や紙幣の異常発行増による金融システムの崩壊により、物との受給バランスが崩れ、人々の通貨に対する信用が崩壊した時には必ずインフレが発生します。

しかも、マイホーム投資なら、例えインフレにならなくてもいいのです。

だって、デフレ経済下においてすら賃貸派は大家に利益を払って損をし続けてる訳ですからね。

つまり、ノーリスクでインフレヘッジしたいなら持ち家を買えばいいだけなのです。

もしも、インフレになり賃貸派の手持ちのキャッシュが紙くず同然になってから後悔しても、時すでに遅しです。

因みに、資本主義経済において、通貨の価値が暴落する事など過去何度も繰り返して来ましたからねぇ・・・

もしもインフレになった時、ずっとデフレ経済が常識だと思っていた賃貸派リタイアーにとっては暗黒時代になるでしょうねぇと思われるお方はポチッとお願いします。
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早期リタイア者は「一生賃貸」より「家購入」の方がお得です。

まさか、大家がボランティアで家を貸してると思ってる人は居ないよね？まさかね・・・

久しぶりに、拙ブログの読者様より非常に興味深いメールを頂きましたので、ご紹介したいと思います。
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山中さま　ご質問させていただいていいでしょうか？（不動産　賃貸vs.持ち家　洞察シリーズ）

はじめまして。
いつもブログ拝見させて頂いております。大変深い洞察をされてらっしゃり、大変参考に、また
勉強させて頂いております。

山中さまのおっしゃられる、経済的側面のみから語れば、持ち家が得なのは明々白々というお話理解をしております。しかしながら一方、下記添付させて頂いた方の同テーマのブログ内容も一定度の納得感がありました。
山中さまの洞察との間で私の中で整理が混乱をしてしまいました。恐らくは�@統計上の地域平均収益還元率とリアル現場の個差であったり、�A土地と建物の初期値段構成比率、�B固定資産減価率と実際の建物経年劣化率の差のパラメータの差によるものあたりなのかなとぼんやり推測しております。
しかしあまりに気持ちがもやもやするものですから、突然不躾で恐縮ですが、「いやあなた全然ポイント分かってないよ、全然違う！」というように私の薄っぺら理解をばっさり切って頂きたく、ここは本家の山中さまにご講釈を受けようとメールさせて頂いた次第です。
本来はこのようなメールでなくブログのコメントですべきことと十分理解しているのですが持ち家のテーマは大分前になってしまうのでメールでのご無礼お許しください。

こちらがその方のブログ内容のリンクです。
https://iceage.work/entry/2020/09/21/%E6%8C%81%E3%81%A1%E5%AE%B6%E3%81%8B%E8%B3%83%E8%B2%B8%E3%81%8B%E3%82%A2%E3%83%BC%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%AA%E3%82%BF%E3%82%A4%E3%82%A2%E8%80%85%E3%81%AE%E6%82%A9%E3%81%BF

もしお時間ある時にご返信やまたはブログのエントリテーマとして語って頂ければ幸甚です。
今後も山中さまのブログ楽しみにしております！

いちブログファンより。

では下記に、ご紹介されたブログの内容を要約します。
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『持ち家か？賃貸か？アーリーリタイア者の悩み』

人生で最大の出費である住居費。この選択が人生に与える影響は甚大です。
この記事では
早期リタイア者は「家購入」「一生賃貸」のどっちがお得なのか？
を検討していきます。

スタート条件
今回はアーリーリタイア者が多額の現金を確保しており、その後人生で持ち家を購入するか迷っている状態とします。
1. 初期費用は7000万円（可変）
2. 「4000万円(可変)の物件を一括購入コース」と「同レベルの物件賃貸コース」を比較
3. 残る現金は年利1%で運用益を生み出す
4. リタイア後45年の期間で比較

持ち家一括コースにかかるコスト
持ち家取得＆運営にかかる直接的コストは以下の通りとしました。
・購入費　4000万円（土地1000万+建物3000万)
・固定資産税 (年1.4% 但し新築・非木造・小型の条件として減免措置有)
・修繕積立費/リフォーム費　月2万円
初期費用が7000万円なので、4000万円の家を購入すると残金は3000万円。ここから固定資産税とメンテナンス費の支払いをしていきます。手元に余ったお金は年利1%で運用されます。

賃貸コースにかかるコスト
賃貸コースに計上したコストは下記の通りです。
・家賃　月額試算法は後述
・敷金/更新料　入居時敷金1か月分、2年後に更新料1か月分
・引越し代　4年に1回　20万円
家賃の試算について
不動産投資でよく用いられる収益還元法の考え方を使いました。持ち家というのは、究極的には「自分が保有する収益不動産を自分自身に貸している」ということです。よって比較に用いるべき適性家賃は
その時点の土地建物評価額　×　地域の適正な不動産投資利回り
と試算すべきです。この適正な利回りはネットで見つけた「二十一鑑定」という不動産鑑定会社が取った(?)全国統計を準用し、ひとまず赤く囲った6.0%と置きます。

試算結果

45年目時点で持ち家の方が1477万円お得！
という結果になりました。

一方の賃貸者は高い家賃を支払い続けて苦境に立たされ、最終的には1500万円近くの差がでています。
しかしちょっと待っていただきたい！！話はここで終わりません！

収益還元率を変えてみた結果

そこで、同じ統計書で利回りが少し低めに出ている微妙な田舎部(失礼)の5%、及び都心部の4%で計算したところ
微妙田舎5% → トントン
都心部 4%→ 賃貸の圧勝
結果がこれほど違ってくるのもは当然と言えば当然で、物件価値の4%を年間家賃で支払うのと、6%では家賃が1.5倍違いますからね。

強いて単純化して言えば絶対的なものではありませんが、
都心のオレは賃貸！
田舎の僕は持ち家！
ちょっとした地方部では・・・まあどちらでも！
といった形とも言えなくはありません。しつこいですが、強いて言えばです。

結局のところ、
持ち家と賃貸の有利不利というのは市場原理によって大体引き分け(かなぁ)
なんかうまいことイーブンになるものですね〜！
と思いました。 まさに神の見えざる手 (cアダムスミス)であります。

まとめ

持ち家と賃貸の明確な優劣は存在しない
それはおそらく市場原理による収益還元率調整のせいである
ただし地域性も見られるので、個別に経済損益を試算するのも良
結局、深く考えずに好き嫌いで決めるのが幸せなのかも
こんなところでしょう。

2020.09.21　氷河期世代がブラック企業でアーリーリタイアに挑む　より抜粋引用

リンク先を拝見しましたが、やはり持ち家を所有した事の無い人が、頭の中だけで机上の計算をしている内容でした。

リンク先のブログ主はいろいろ数字遊びをされてますが、前提条件を変えれば、全く比較できない結果になりますので、何の意味も無いと考えます。

最も重要で本質的な点は、多くの賃貸オーナーは利益が上がっているからこそ借入をしてでも２棟目３棟目と不動産投資をしているのであり、また賃貸経営が成り立っているからこそ銀行も融資をしており、実際、住居系REIT等が収益物件として上場されている事が何よりも、不動産所有者は賃貸入居者より利益を得ているという動かしようもない事実を証明しているという事です。

つまり、不動産所有者はボランティアで賃貸している訳では無いという事が明らかな以上、経済的には賃貸派は損をしているという事が明々白々だという事です。

過去ブログにおいても何度も言及しておりますが、そもそも、不動産は非常に個別性の高い性質があり、且つ、金融市場と違って、実際の売買市場も中小零細不動産業者による極めてクローズドな取引が主体な為、合理的市場仮説が成立し辛い特性があります。

故に、住宅と言ってもピンからキリまである不動産を十把一絡げにして平均値を出して損得を判断するのは全くもって無意味という事です。

大事な観点は賃貸はただの消費ですので、永久に資産形成は不可能であり、ホームレスになる覚悟が無いのなら、死ぬまで負債を背負ってるのと同じという事なのです。

これらの余りにも当たり前のロジックが理解出来ない賃貸派は控えめに言っても、頭わるいのかな？と思いますね。

あと、上記リンク先のブログ主も言っておられますが、賃貸派がよく賃貸なら、どこにでも旅行出来るから自由だぁと宣ってますが、持ち家でも賃貸しして家賃収入を得ながらどこにでも行けますからね。

まるで持ち家なら自由が無くなるみたいな印象操作は、完全に賃貸派による無理くり賃貸有利に読者を誘導しようとするミスリードそのものです。

因みに、セミリタイアーでも賃貸派がおられますが、彼等がなぜ無理やりな数字を持ち出してでも賃貸と持ち家は損得無しという結論に持って行こうとするかと言えば、自分はその理由を知っています。

何故かと言うと、金融資産額を嵩上げしたいからです。



↑例えば、セミリタブログでよく見る上記の資産額カースト表ですが、不動産所有額は全く考慮されていません。

つまり、億り人の称号を得る為には、持ち家にお金を投資するよりも、賃貸でもキャッシュを持っておいた方がよりカースト上位に入る事が出来る訳です。

そんな下らない理由の為に自分のライフスタイルを決めてしまう人がいるのか？と訝しがる方もおられるでしょうが、毎日のように増えた減ったと自分の金融資産額をブログにアップしてるブロガー達を見ると、やはり億というのは一つの目標になるのでしょう。

億万長者って言葉の響きも潜在意識に働きかけてプライドをくすぐるのかもです。

それが証拠に、リンク先のブロガーさんも、億り人を達成した途端に辞表を叩きつけてやるとプロフィールに書いておられますからね。

そのような金融資産至上主義の人々にとっては、億って、折角富裕層になったとしても、持ち家を買って、また準富裕層に逆戻りするのは耐え難い屈辱でしょう、きっと。

その為には、せめて持ち家と賃貸はイーブンという結果を強弁して、賃貸でも経済的には損しないと自分自身に言い聞かせたいのでしょうね。

因みに、僕的には、持ち家と賃貸はイーブンとか、人それぞれだから損得は無いとか言ってる人も賃貸派と認定しています。

だって、経済的には持ち家の方が得なのは明らかだからです。

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