2019年02月22日

何で、賃貸派はミソもクソも一緒にするの?

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旅でならいいけど、住むのはチョット・・・


「800万で買った家がある。
今はそこに住んでいない。
住んでいない最大の理由は水道がなくなったからだ。」

  
またもぬこさんの話で恐縮ですが(決してアンチでは有りませんので(^-^;)上記の理由で、ぬこさんは以前に買った家には住んでいないという事について、「こういうのは不動産投資特有のリスクですね。」と書かれたブログを拝見しました。

いやいやいや、そんなケースを持ち出して、だから持ち家はリスクが大きいとかの論法はいくらなんでも強引ですよ。

まるで、ミソもクソも一緒にしているのと同じです。

その800万円で買った家について、ぬこさんは下記のように述懐されておられます。
  
800万で買った中古物件が水が出なくなり、住めなくなってしまったので 新たに家を買いました。
以前の家は、本当の山奥で、最寄りのスーパーまで車で10km以上。
しかし、最寄りのスーパーは値段が高く、買い物をしたのは結局10年間で2、3回です。
コンビニも、まともなところまで10km以上。
今思えば、生活のインフラがかなり足りていないです。


いやぁ、何とも香ばしい物件です。
正直、自分なら例え水道が出ても、タダでも住みたく無いロケーションです。

しかもこの家は水道権利が130万円もしたそうです。

危険信号出まくりじゃないですか。

よくテレビの「人生の楽園」とかでリタイアしてド田舎に移住する人を描いた番組がありますが、現実の過疎地は若い人は皆、生家を捨てて出て行きますので、そんな所の買手なんて殆どいません。

それ位珍しいからこそテレビで取り上げられるのです。

勿論、人里離れた大自然に包まれる生活をする人生も有りでしょう。

ただ、現代日本人全体から見れば、希少人種であり、もし売りたい場合は、その希少人種が現れるのを待つしかないのです。

市場性の無い物件は趣味の世界です。

趣味と投資とは次元が違う事は当然です。

そんな特殊物件での失敗例を引き合いに出して、だから不動産投資はリスクがーとか言われてもハァ?としか思えないのです。

もしかして、一度も不動産投資をした事が無いからそんなトンチンカンな話をするのかなぁ?とすら思えます。

だって、不動産投資の場合は、スグ売れる場所かどうかを考えるのはイロハのイですから。


持ち家VS賃貸の話題は不毛な議論に終始してしまうので、控えてたのですが、未だにこんな極論が出て来るとつい書かずにはおられなくなってしまいます。

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posted by 山中 一人 at 20:02 | Comment(4) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
2016年08月21日

ホリエモンが不動産投資に舌鋒鋭く迫られたようですが・・・

先ずは下記の記事を見て下さい。
  ↓
ホリエモン「不動産投資って全くおいしくないよ!」不動産投資の本当のリスク、知っていますか?

とうとう、あのホリエモンが不動産業界の闇に迫るのか!と期待して読んだ所、ありふれた一般論に終始して、最後はワンルームマンション投資のス○マというズッコケ展開でした。

やはり、ホリエモンと雖も、個人レベルの不動産投資をご自分で実際にやった事が無いのか良く分かりませんが不動産投資については、語る本質が無いのかな?
それとも知ってて語らないのかな?スポンサーの事とか考えると本当の事は言えないかな?と思いました。

ホリエモンが言わない、というか言えないのなら自分が本当の事を言います。

個人投資家レベルでの不動産投資の本当のリスクとはキャッシュフローに尽きます。

株のようにキャピタルゲイン目的で無くインカムゲインが主体の不動産投資では、物件の乱高下とかが本質的リスクでは有りません。

不動産の場合は、実際には長期ローンを組んで投資しますので、途中で下落しても毎月のキャッシュフローさえきちんと回れば無問題です。
逆に値下がりしなくてもキャッシュフローが回らなければ、それでアウトです。
キャッシュフローとは言うまでもありませんが、収入家賃からローン返済額、修繕費、管理費、税金、諸費用等の全ての総支出を差し引いた後の、実際に手元に残る現金の事です。

不動産投資においては、家賃相場の大幅な下落・部屋が埋まらない・悪質入居者が家賃を払わない等により上記キャッシュフローが赤字になってしまう事が本質的なリスクなのです。

その本質的リスクを軽減する為に、事前リサーチ、不動産業者との交渉能力、入居者との折衝能力が不動産投資の成否を握る事になるので、自営業に限りなく近い経営センスが求められます。

業者に不動産管理を丸投げすれば、入居者との交渉などはしてくれますが、その代わり数%の管理料が取られます。
たかが数%と思われるかもしれませんが、入って来る収入から見れば大したこと無いように見えても、いろんな支払いをした後の手残りから計算すると全くバカにならない金額なのです。
競争の激しい不動産投資においては、その数%に無頓着のようでは生き残れないといっても過言ではありません。

勿論、物件の資産価値の維持についても、経営センスが問われます。
何もしなければ、ただボロ物件になって借り手は誰も付かなくなりますし、そうかと言って何でもホイホイ不動産業者の言いなりになってボッタクられていたら、業者の為に投資したようなものです。
ある種、絶妙なバランス感覚が必要とされます。

参照の記事中、管理が楽だからワンルーム不動産がオススメと書いてありますが、管理こそが不動産投資のキモなのに、そこを他人任せにしなきゃ出来ないようなら端からやらない方が良いと思いますよ。

よく、不動産投資は人口減少が問題と言われますが、そもそもそれ以前のリスクの方が遥かに大きいのです。
勿論、長期的には人口減少は避けて通れないので、それをも加味したかなり厳しい長期シミュレーションをして尚、採算に乗るモノがあった場合のみ初めて投資案件の遡上にのるのは言うまでもありません。

家賃の値下がりリスクは自分が全部、裸で受け止めないとならないのですから。
  ↓(お時間があれば下記をご参照下さい。)
え!30年家賃保証とか本気で信じてたの?


因みに、自分はそもそもそんな他人と金を巡って折衝するのがどうしても馴染めないなので、以前書いたように、マイホーム投資法だけで不動産は十分ですけどね。

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posted by 山中 一人 at 07:00 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
2016年08月12日

え!30年家賃保証とか本気で信じてたの?

ヤフーニュースにて「家賃保証」アパート経営で、業者側に減額リスクの説明する事を義務化されると出ていました。
  ↓
家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化

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「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。
 
近年は個人の大家を中心に「契約時に『30年一括借り上げ』『何もせずに安定した家賃収入』などと言われたのに途中で強引に減額された」「業者から契約解除を要求された」などの苦情が急増。日本住宅性能検査協会には過去5年間に477件の相談があった。

以上、朝日新聞デジタル 8月11日(木)より抜粋

不動産投資をご自分の頭で考えて真剣にやられている方から見れば、何を今さら感しか無い記事かもしれませんが、ようやく法律で説明を義務付けられるそうです。

正直、こんなもの説明されるまでも無く当然のリスクで有る筈なのですが、何も考えない農家のお年寄りは簡単に引っ掛かっているのも又事実なんでしょうね。

よく考えれば、業者が30年もの長期に渡って、家賃の下落リスクを背負い込む訳が無いじゃないですか。┐(´ー`)┌

だって、そもそも家賃相場の変動なんて未来の分からない物を確約する契約そのものがアリエナイ訳なのですから。

そんな恐ろしい契約は公序良俗違反で裁判所でも認められません。
例え相手がバレバレの悪徳業者であろうが法の基では平等です。
故に、大手業者はどれだけ裁判で訴えられても、ただの一件も負けた事は無いと言われています。

それに、契約書の条文には必ず隅っこに小さーく家賃の見直し条項が入っていますよ。虫メガネが無いと分からない位の大きさかも知れませんがw

上場してる大手企業だからとか、テレビで良く見る有名人がコマーシャルしてる会社だからとか何の保証にもなりません。

投資は全て自己責任なのです。
勿論、アパート経営も立派な投資です。

そこには当たり前の経済原則に反する事が入り込む余地は欠片も無いのです。
つまり貴方だけにフリーランチのお誘いが来るわけが無いのです。

真夏の暑い中を真冬の寒い中を、貴方の為にワザワザ家まで来てくれて何度も何度も頭を下げて、何でそんなに美味しい話を届けてくれるのですか?

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posted by 山中 一人 at 00:19 | Comment(8) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
2015年06月23日

今更、山元先生で目ウロコとかチョー受けるんですけどw

どうして賃貸住まいにも関わらず、既に不動産で財産を築いている人々に向かって、ご丁寧にも上からご説教を垂れる方々がいるんだろう?その自信は一体どこからくるんだろう?と不思議でしたがまた一つその謎が解けました。

とある賃貸派の方が山元先生の書かれた記事で目からウロコの大発見があったとの事なので楽しみにして読んでみました。
  ↓
「持ち家が得か、賃貸が得か――この難題に、ひとつの答えを出そう」

なーんだ昔から山元先生の仰っておられるご説と何等新味の無いいつものネタだよねっていうのがウソ偽らざる自分の感想です。

損得を論じる時に賃貸有利を導く為に、そもそも比較できないものを引用するのは賃貸派の常套手段ですが、あの山元先生も同じ手法を使っておられます。

例えばマンション相場のリスクを推測するためにREITを引き合いに出されています。
では実際のREIT価格と地価の値動きの推移を見て見ましょう。

東証REIT指数と東京都の住宅地平均価格の推移です。
東証REIT指数.png

どうですか?REITのボラが激し過ぎてそれに比べれば地価の変動なんてほとんど棒線に見える位です。
確かにREITは不動産を証券化した商品ですので比較対象としてすんなり受け入れていまいそうです。
しかし実際の値動きは不動産の代替商品というよりはむしろ株式に近い性質なのです。
そもそもREITに住めませんしねw

正直自分も山元氏の業界に対して歯に衣着せぬスタンスは好きです。
しかし、不動産に対する考え方には承服しかねます。

確かに大先生がご自分の立場をフォローしてくれる事を言ってくれれば超ウレピーってなるお気持ちは痛いほど判ります。

山元氏の最初の結論である「不動産価格が高すぎるなら賃貸がいいし、不動産価格が十分に安い時は持ち家がいい。」ですが、これ当たり前の事です。

だからこそ我々持家派は何度も言ってるように様々な方面から比較検討してシミュレーションもしたりして出来得る限りリスクを低減するようにしながら敢えて積極的に不動産で財産形成を図る訳です。

不動産の良い所は現状認識の部分が大きいゲームだという事です。
むろん不確定要素はゼロでは有りませんが他の投資物件に比べればはるかに運の要素を減らす事が出来る所が魅力です。

ただし、今更山元先生で目ウロコと仰られるようでは、失礼かもしれませんがこと不動産においては情報が無さ過ぎる環境なのかなぁとも思います。

不動産が運の要素が低いという事は、逆に情報が少なく自分の頭で考えない人にとっては不利になるとも言えますので・・・

まぁこんなコミュ障ボッチの無職自称相場師の戯言なんかよりも東大出の権威ある大先生の話を信じるのは当然だと思いますので、ずっとそのままでいいと思いますよ。(-。-)y-゜゜゜


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友達0人ですが何か?
posted by 山中 一人 at 11:41 | Comment(2) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
2015年06月10日

貴方がどんなに儲からないという事を証明しようと一生懸命になっても1円の得にもなりません。

さて思いもかけず長きにわたって「持家」vs「賃貸」シリーズが続いています。
賃貸派の方々の燃料投下が次から次と続くので、ネタが尽きませんw

普通に仕事をしていればこんな事に熱くなってる暇はないですが、自分も含めてアーリーリタイヤーはどんなに無駄な事をしていても自由です。
いいでしょう。どうせお互い暇なら腐る程ある身、とことん議論しましょう。もしかしたらその議論の果てに何かが見えるかもしれないですからね。
まるで、大昔のギリシャの哲学者が仕事もせずに一日中ワインを片手に哲学論議をしてたかのように生産性の無い姿ではありますけど、自分は楽しんでますw
もう「人は不動産のみで食べていけるか?」に題名変更しないと看板に偽り有りになりそうな位ですね。

セミリタイアブログ村では、持ち家を買った話というのは、まるで村のタブーを破るが如くセンシティブな話題らしく蜂の巣を突ついたような状態になっております。

そして拙エントリーに対する様々な賃貸派の方からの反論がありましたが、何れも最初の前提である基本的な認識さえご理解戴けぬまま結局最後には、とある方は「俺は他の分野で大成功を収めたのだから俺の言う事が正しいんだ!」との捨てゼリフを吐いて去られたり、とある方は「過疎地に家を建てるななんて聞いてないよー」ってクレーム入れられたり(すいませんこのネタ自分的にツボっててワンパターンと思いつつもつい何回も使ってしまいます。)、とある方は「自分は大工の息子なので自分ほど不動産に詳しい人間はいないんだー!」と仰られております。

あのぅ、ディベートにおいてそんな言葉言ったらその時点で言った方が自ら負けを認めた事になっている事にお気づきになりませんか?
客観的には「勝負あった」の挙手が挙がりますよ。


世の中には、ある成功事例が発表された時、何とかそれでは儲からないという事を証明しようと、その粗を探す事に心血を注がれる方達がおられます。そんな事をしても1円の得にもならないというのに・・・

しかし、自分は思います。そのエネルギーを逆にどうすれば資産形成できるかに注いだ方が余程自分の為になるのになぁと。

にも関わらず上記のような賃貸派の方々はマイホームを買った人のブログのコメ欄にしつこく連投して、オマエは気づいて無いかもしれないが、オマエのやっている事は恐ろしい投資なんだと書き込む事に必至になっておられます。

そもそも自分が最初にこのシリーズを書くことになった動機は、とある賃貸派の方のマイホームを買った人へのアンチコメがあまりに厭らしく、何とか賃貸派が正しいと思ってやっている事がただの勘違いなんだよと指摘したかっただけです。
(そもそも、そんな事するのって人としてどうよ?っていうそのお方への素朴な怒りもありましたが・・・)

一体彼にこんな行動をさせる思想って何?っていう単純な疑問からのアンチテーゼでもあります。

上記行為をなされてる賃貸派の方々もご自分のブログではユーモアもあり含蓄のある記事に溢れています。

にも係らず、こと家の話になると急にそのような知性から真逆の論説をなされ、我々持家派を呆れさせます。

どうしてもご自身が賃貸で居続ける事を正当化する理由を無意識のうちに探しだそうとする、当に認知的不協和に起因しているという事をご本人様がお気づきになっておられないからなのではと推察致します。

イソップ童話における「すっぱい葡萄」のように自身の心の平穏を保ちたいが故に生じた心理だと思えば、上記のエキセントリックな行動の理由も全て合点がいくのです。

ここまで書いて来てなんですが、正直、自分も彼等の気持ちが解らないでもありません。

何故なら、自分も他人の粗探しが大好物だからですw(オマエのブログなんかそれオンリーじゃねーかwっていうツッコミは甘んじてお受け致します<(_ _)>)

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posted by 山中 一人 at 10:49 | Comment(4) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする