2016年08月21日

ホリエモンが不動産投資に舌鋒鋭く迫られたようですが・・・

先ずは下記の記事を見て下さい。
  ↓
ホリエモン「不動産投資って全くおいしくないよ!」不動産投資の本当のリスク、知っていますか?

とうとう、あのホリエモンが不動産業界の闇に迫るのか!と期待して読んだ所、ありふれた一般論に終始して、最後はワンルームマンション投資のス○マというズッコケ展開でした。

やはり、ホリエモンと雖も、個人レベルの不動産投資をご自分で実際にやった事が無いのか良く分かりませんが不動産投資については、語る本質が無いのかな?
それとも知ってて語らないのかな?スポンサーの事とか考えると本当の事は言えないかな?と思いました。

ホリエモンが言わない、というか言えないのなら自分が本当の事を言います。

個人投資家レベルでの不動産投資の本当のリスクとはキャッシュフローに尽きます。

株のようにキャピタルゲイン目的で無くインカムゲインが主体の不動産投資では、物件の乱高下とかが本質的リスクでは有りません。

不動産の場合は、実際には長期ローンを組んで投資しますので、途中で下落しても毎月のキャッシュフローさえきちんと回れば無問題です。
逆に値下がりしなくてもキャッシュフローが回らなければ、それでアウトです。
キャッシュフローとは言うまでもありませんが、収入家賃からローン返済額、修繕費、管理費、税金、諸費用等の全ての総支出を差し引いた後の、実際に手元に残る現金の事です。

不動産投資においては、家賃相場の大幅な下落・部屋が埋まらない・悪質入居者が家賃を払わない等により上記キャッシュフローが赤字になってしまう事が本質的なリスクなのです。

その本質的リスクを軽減する為に、事前リサーチ、不動産業者との交渉能力、入居者との折衝能力が不動産投資の成否を握る事になるので、自営業に限りなく近い経営センスが求められます。

業者に不動産管理を丸投げすれば、入居者との交渉などはしてくれますが、その代わり数%の管理料が取られます。
たかが数%と思われるかもしれませんが、入って来る収入から見れば大したこと無いように見えても、いろんな支払いをした後の手残りから計算すると全くバカにならない金額なのです。
競争の激しい不動産投資においては、その数%に無頓着のようでは生き残れないといっても過言ではありません。

勿論、物件の資産価値の維持についても、経営センスが問われます。
何もしなければ、ただボロ物件になって借り手は誰も付かなくなりますし、そうかと言って何でもホイホイ不動産業者の言いなりになってボッタクられていたら、業者の為に投資したようなものです。
ある種、絶妙なバランス感覚が必要とされます。

参照の記事中、管理が楽だからワンルーム不動産がオススメと書いてありますが、管理こそが不動産投資のキモなのに、そこを他人任せにしなきゃ出来ないようなら端からやらない方が良いと思いますよ。

よく、不動産投資は人口減少が問題と言われますが、そもそもそれ以前のリスクの方が遥かに大きいのです。
勿論、長期的には人口減少は避けて通れないので、それをも加味したかなり厳しい長期シミュレーションをして尚、採算に乗るモノがあった場合のみ初めて投資案件の遡上にのるのは言うまでもありません。

家賃の値下がりリスクは自分が全部、裸で受け止めないとならないのですから。
  ↓(お時間があれば下記をご参照下さい。)
え!30年家賃保証とか本気で信じてたの?


因みに、自分はそもそもそんな他人と金を巡って折衝するのがどうしても馴染めないなので、以前書いたように、マイホーム投資法だけで不動産は十分ですけどね。

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posted by 山中 一人 at 07:00 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
以前不動産投資に興味がわいて「家賃収入200万の大家」と言う本を読んだことがあります。
不動産投資に回すカネを貯める為にパンの耳をかじって生活をしたり、
安く手に入れた物件にムショ上がりの不法滞在者がいて追い出しを掛けたら刃物で刺されたとか
不動産とは結構壮絶な事業だなと思いました。
山中一人さんが言うように家賃が月200万あったとしてもそれが全部自分の収入になるわけではなく
銀行への支払い、修繕費、税金、その他雑費などを引き、残ったのが微々たる儲け。
さらに入居者の中には家賃を貯め込みゴミ屋敷にして夜逃げする奴や、自殺する人だっているわけです。
抑々入居者は自分の買った家ではないので愛着は無いのです。
寂れ行く地方都市では家賃を下げたところで部屋は埋まりません。
それらを考えて不動産投資は自分には向かないと辞めました。
やっぱり私は人と係る商売は苦手です。

Posted by バッタモン at 2016年08月21日 11:44
>バッタモン さんへ

>山中一人さんが言うように家賃が月200万あったとしてもそれが全部自分の収入になるわけではなく
銀行への支払い、修繕費、税金、その他雑費などを引き、残ったのが微々たる儲け。

よくマネー雑誌等で、不動産でセミリタイアして年収数千万!とかって顔出しで自慢してる人がいますが、経費を全て引いた後の実際の手残りって幾らなの?って思いますが、その部分に関しては、あまり言わないんですよね。

サラリーマンとかが、そんな広告雑誌の表面的な数字だけを見て踊らされる構図ですね。

>さらに入居者の中には家賃を貯め込みゴミ屋敷にして夜逃げする奴や、自殺する人だっているわけです。
抑々入居者は自分の買った家ではないので愛着は無いのです。
寂れ行く地方都市では家賃を下げたところで部屋は埋まりません。
それらを考えて不動産投資は自分には向かないと辞めました。

不動産は人を選ぶ投資ですね。
上記のようなリスクも承知の上で尚、お金の為なら、どんな不良入居者でも、したたかな業者でもとことんバトル上等って位の精神的タフネスさが備わってないと身が持ちません。

>やっぱり私は人と係る商売は苦手です。

はい。自分も人と関わりたく無い為、大家業の選択肢は有りませんね。
Posted by 山中 一人 at 2016年08月21日 17:42
お久しぶりです。いつの間にか上位にきてますね(^。^)

不動産投資は難しいです。中古で表面10%ぐらいで20年以下のローンでは持ち出し確実ですね。
自分は賃貸併用住宅を35年ローン、諸費用込みオーバーローンで買えましたから1円も持ち出しなく、プラスキャッシュフローです。自分が住んでた部屋も貸し出し満室です。
今思えばこの物件を買えたのは奇跡です。

地方でも購入すると高い地域に物件があれば買えない人たちの需要があります。
この傾向は今後更に需要が増してくると思ってます。
相場よりも20%安い価格で賃貸に出してるため、大家側が入居者を選べる状態でいれます。
一棟だけでは安定しないのが実情ですね。2棟目探してますが全然みつかりません。
毎月余る家賃は米国株増配企業に投資してます。
30年以上連続増配企業がザラにありますね。家賃に例えると30年間ずっと家賃収入が上がり続けてるということですね。

1棟家賃収入だけでは空室リスク、リフォームなど修繕費がかかると儲かりません。儲かるのは新築だけです。
配当収入を増やしてリスクヘッジするなどしないと難しいです。
今は売り時。3年後からは出回る利回りは上がると思ってますよ(^。^)



Posted by フリー at 2016年08月21日 21:14
>フリー さんへ

>お久しぶりです。いつの間にか上位にきてますね(^。^)

此方こそお久しゅうございます。何せムラの多い性格なものでして・・・(^^ゞ

>不動産投資は難しいです。中古で表面10%ぐらいで20年以下のローンでは持ち出し確実ですね。

借入期間が短いとキャッシュフローが苦しくなり、逆にリスクが高まります。
つまり中古の場合、相当高い利回りが必須となりますよね。

>自分は賃貸併用住宅を35年ローン、諸費用込みオーバーローンで買えましたから1円も持ち出しなく、プラスキャッシュフローです。自分が住んでた部屋も貸し出し満室です。
今思えばこの物件を買えたのは奇跡です。

いえいえ、優良物件に巡り合えたのはフリーさんが不動産の持つ個別性を信じてリサーチされた賜物の筈だと思います。

>地方でも購入すると高い地域に物件があれば買えない人たちの需要があります。
この傾向は今後更に需要が増してくると思ってます。
相場よりも20%安い価格で賃貸に出してるため、大家側が入居者を選べる状態でいれます。

はい。地方でも供給が少ない良い場所は、引き続き需要があるので、値下がりの影響はあまり受けませんね。
そして、相場より少しリーズナブルな値付けを出来る事が強味になりますね。

>毎月余る家賃は米国株増配企業に投資してます。
30年以上連続増配企業がザラにありますね。家賃に例えると30年間ずっと家賃収入が上がり続けてるということですね。

アメリカは会社は株主の物という資本主義の当たり前の原則が常識となってますので、日本と違い株主が適正に報われやすいですよね。

>今は売り時。3年後からは出回る利回りは上がると思ってますよ(^。^)

確かに、今はマイナス金利等で明らかに本来の実力以上の割高状態だと思います。
いずれ、リスクに見合った利回りになるのは時間の問題ですね。
Posted by 山中 一人 at 2016年08月21日 22:03
住む人のことを真剣に考えた
ワンルームマンション

そんな物件 あるのかなぁ

業者のお客様は賃借人ではなく
世間知らずなお金持ちですからね
Posted by 消費しないピノキオ at 2016年08月22日 21:10
>消費しないピノキオ さんへ

>業者のお客様は賃借人ではなく
世間知らずなお金持ちですからね

はい。最近は、お金持ちに成りたがってる世間知らずなサラリーマンが、それに加わって来ましたね。

サラリーマンがローンを組めるとしたら、普通は、ワンルームマンションになりますから、ワンルーム上げ特集が組まれる道理ですね。
Posted by 山中 一人 at 2016年08月22日 23:47
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