2015年06月04日

人は幾らあればアーリーリタイア出来るか?

前回のエントリーでは全国の億り人様を結果としてdisってしまいましたが、では一体幾らあればアーリーリタイア出来るのか考えていた所、 Kotaro(コタロウ)様のブログ(SOUTAi40)で当にドンピシャリ(ぴったりの古語です。)のエントリー「40代で早期退職して年金に頼らずに90歳まで生きる」がありましたので、それをパクッて参考にして幾ら必要か計算してみたいと思います。

アーリーリタイヤーの心の友「逃げ切り計算機」を使ってシミュレーションします。

ただ、この逃げ切り計算機という代物は具体的に必要な金額を可視化出来る大きなメリットがある代わりに、実はただの気休めに過ぎないマシーンでもあります。

何故かと言えば、代入する数値ですが、年間利息○○%と年間インフレ率○○%の二つがクセモノで、両者とも未来の数値を勝手に予想して入力します。
このうちの一つでさえも絶対に当たりっこないのに二つも当てなくてはならないのです。
全然見当違いの数字を二つも入れて割り出した答えなんて当てになる訳がありません。

まぁしかし人間のやるシミュレーションなんて多かれ少なかれそんなものなので、ここは割り切ってやってみましょう。

取りあえず、自分のケースで計算してみます。

まず年間利息の所に年間運用利回りを入力します。

ちなみに自分の場合は株式運用利回りは記録のとってある24年間分の平均は年間7.85%でした。(税引き後)
専業投資家になった人にしては、少なっ!と思われた事でしょうw。
でも改めて数字で見ると、時間を味方につけて金が金を生む複利のパワーを感じます。

ただこれは税率が10%だった頃やその前の更に税率が低かった頃の数字ですので、今後は税率20%として引き直し年間運用利回りは7%で入力してみます。

次に年間インフレ率ですが、一応、日本の過去35年間の平均インフレ率は約1%でしたので、1%と入力します。
これについては多くの方は楽観的過ぎると思われる事でしょう。
しかし未来にインフレになるかどうかなんて神様しか分かりえません。
にも関わらず、あえて保守的に高インフレ率の数値を入れる根拠が無い以上、過去35年間の統計の方がまだ根拠らしきものになりえると自分は考えています。

次に現在の貯蓄額は以前「アーリーリタイア資産大公開」のエントリーでバカ正直に公表した
6,277万を入力します。

そして年間支出額は取りあえず全期間とも360万と入力します。

最後に受給年金の月額は自分に届いた年金定期便を参考に、これから60歳まで全て国民年金を掛けたとして計算すると約月13万円貰える事になったのでこの金額を入力します。

さぁ、試算するのボタンを押してみましょう。ドキドキの一瞬です。

試算の結果、あなたは、100年間以上生きられそうです。と出ましたw
100歳で2億り人になってるそうです。

いやー良かった良かった・・・ってそう上手くいけば誰も苦労しませんね。
いろいろツッコミ所がありますが、一番目立つのが年間利息が7%ものチャレンジングな数値で計算した所です。
株式の運用利回りなんか今年の分ですら全くの未知数なのにこれからもこのハイペースで行けるなんて甘すぎると言われそうですね。

では最悪の場合の絶対防衛圏で計算してみましょう。
正直自分は65歳を過ぎれば年金の範囲内で十分に健康で文化的な生活を送れると思っています。
なので、65歳までに今の貯金を全額使い果たしても無問題です。
よって何%なら65歳時で貯金が0になるか逃げ切り計算機にて逆算してみます。

年間利回り2.6%で丁度65歳まで生きられると出ました。
これならかなり現実的な数字ですね。

さていよいよ本題に入ります。
では幾らあればアーリーリタイア出来るか?です。
まず50歳の場合は、
年間利回り2.6%なら4,920万円で65歳まで資金が持ちます。

ここで完全リタイアでなく月10万円の収入を稼ぐセミリタイアなら3,320万円でOKです。
これなら家族持ちでも十分到達可能な金額の気がしませんか?

更に、年間利回り7%の場合とそれぞれにおいて45歳と40歳のケースも試算しましたので、
以上を整理しますと、

完全リタイアの場合
リタイア年齢  年間利回り 必要金額       年間利回り 必要金額
50歳     2.6%  4,920万円      7%  3,790万円
45歳     2.6%  6,240万円      7%  4,440万円
40歳     2.6%  7,550万円      7%  5,020万円


セミリタイアの場合
リタイア年齢  想定利回り 必要金額
50歳     2.6%  3,320万円      7%  2,610万円
45歳     2.6%  4,250万円      7%  3,070万円
40歳     2.6%  5,110万円      7%  3,360万円

世間ではアーリーリタイアするには1億円以上が必要だというのがデフォのようですが、山中式価値観だとずっと少なくても全然OKです。

しかもこれは家族持ちの場合の金額なので、もし独身のセミリタイアなら1,000万円もあれば十分可能です。

実はアーリーリタイアの可能性は、預貯金額よりも価値観が鍵を握ります。

徒に保守的になり、無駄にリッチな生活でないと満足出来ない場合は、多分1億あっても無理です。
逆に悲観論に与する事無く、見栄を張らなくても満足できる場合は、上記のように普通のサラリーマンでも十分形成可能な金額で可能です。

しかも、ある程度の運用能力があれば更に少ない金額でも十分可能なのです。
若しくはミニマムライフが全く苦にならない人ならもっともっと少なくても十分可能です。

大金が無いとアーリーリタイア出来ないとの思い込みは、本当は、やはりサラリーマンを辞めるのが怖い事への言い訳かもしれません。

尚、両者とも住宅費(家賃or住宅ローン)は0での計算ですので、賃貸の場合はそれぞれ更にお金が必要になります。
やはり、アーリーリタイアするには持ち家&借金0の組み合わせが経済的にも精神的にも安心です。

あと、もし年金受給年齢が67歳とか70歳に引き上げられたり、高インフレになった場合は、どうするか?と問われれば答えは簡単です。

その時は、また働けばいいだけです。

自分は、来るか来ないか分からない事の為に無駄に労働する事の方が遥かに馬鹿馬鹿しいと感じます。

これは、自分の株の運用哲学である、天井や底値が人間には判らない以上、予想で売買せずに、しっかり天井を打った、底を着けた事を確認してからそれぞれ売却or買付するのと同じです。

どちらも予想で決め打ちしないという事です。

それでも貴方はまだ老後の心配の為に労働を続けますか?

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posted by 山中 一人 at 22:19 | Comment(26) | アーリーリタイア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
賃貸派及び理論派リタイアやるやる詐欺の方たちの反論が楽しみですね(笑)

Posted by すあま at 2015年06月05日 06:59
>すあま さんへ

シンプルに書くつもりがまた、結果としてディスってしまいました(^^ゞ

一度でもいいので、正鵠を射た反論が来ないかなぁーと首を長くして待っているのですが、
中々来ませんねぇ(笑)
Posted by 山中 一人 at 2015年06月05日 08:57
どもどもです。

>>実はアーリーリタイアの可能性は、預貯金額よりも価値観が鍵を握ります。

これはまったくその通りですねえ・・・・・・。
ただ、いくつか疑問があります。


>>年間利回り2.6%

これはかなり甘い見積もりではないですか?
数十年のスパンで見た場合ですが。
いや、自信がおありなのだから、山中さんがこれを実行できると言う点については、
否定する気は全くないんですけど、
一般論としては受け入れ難い、と言うか、怖い数字だなと。


>>アーリーリタイアするには持ち家&借金0の組み合わせが経済的にも精神的にも安心

持ち家かどうかはあまり関係がないと思います。
持ち家の分、資産が少なくて済むのはその通りですが、
当たり前ですけど、その持ち家を入手する段階でお金がその分減りますから、
資産を不動産という形で保有するか、キャッシュ(その他)で保有しているか、
の違いでしかないのでは?と。

不動産で保有していた場合、
建屋は20年で(一般的に)価値ゼロです。
(土地の価値は残ってますが、それが増えているか否かは、未来人でないとわかりません)
(より正確に言えば、建屋取り壊し費用分(数百万円程度が今の相場)、土地の売却額から減りますが)
それに見合う分、
賃借していれば家賃と言う形で資産が流出しますから、
金額的にはイコールです。
(建屋分の金額で20年間賃借できる物件に住んだと仮定して)

もっと厳密に言えば、
キャッシュ(その他)で資産を保有していた場合の運用利回りとか、
不動産で保有していた場合の固定資産税なんかも考えないといけないのですが、
まあ、その辺も込みで一緒だと仮定してください。(^^)


>>年金の範囲内で十分に健康で文化的な生活を送れると思っています

私も年金制度が崩壊するとは露ほどには思ってませんが、
現状よりも後退してしまう(=受給者にとって不利になる)ことは、
十分考えられると思っています。

>>そんな希望的観測を元に未来の人生設計するなんて賭けは出来ません。

このように山中さんは以前の記事に書かれていましたが、
私もそのように希望的観測は避けたい主義なので、
あまり年金をアテにするのは怖いなあ・・・・・・とこれまた思ってしまいますね。

まあ、多少の不安が残っていても、
アーリーリタイアの欲求があるのであれば、
どこかで見切る必要がありますけどね。


Posted by mushoku2006 at 2015年06月05日 15:58
山中さんには分かっていただけていると思いますので、
あえての蛇足ですけど、
そもそも私は持ち家も賃借もどっちも「あり」派だし、
実家の稼業を考えれば、持ち家派が増えてくれたほうがありがたいくらいです。
テヘヘッ (*゚ー゚)>
Posted by mushoku2006 at 2015年06月05日 16:17
>mushoku2006 さんへ

>>>年間利回り2.6%

>これはかなり甘い見積もりではないですか?
数十年のスパンで見た場合ですが。
いや、自信がおありなのだから、山中さんがこれを実行できると言う点については、
否定する気は全くないんですけど、
一般論としては受け入れ難い、と言うか、怖い数字だなと。

確かに2.6%という数字自体に理論的根拠は全くありません。
単に、自分の24年間の平均トラックレコードである7.85%を元に自分の今迄の経験則だけを根拠に
ある程度達成可能な数字ではないかと思っているだけです。

更に自分の今迄の運用利回りはただのマグレだと言われれば、それを否定する根拠は何もありません。

現実に5%しか勝ち組のいない株式相場の世界で15年〜25年の長期に亘って2.6%は無理と思われるのがむしろ普通の思考でしょう。
故に家族持ちで株式専業投資家になる人は殆どいません。

ただ、自分の上記のトラックレコードは世界でも歴史的にも唯一最悪の長期に亘った日本株のベア相場での数字ですので、本当に実現不可能なチャレンジングな数値なのかと問われれば、自分は決してそんな事は無いとは思っています。

そして自分にすら出来た事なので、株式投資に対してもし自分と同じような投資哲学で臨まれれば、自分位のパフォーマンスをあげる事は特段難しい事では無いのではと思っています。

むしろ、自分も初期の頃は株式投資は将来を当てる物だと勘違いしてたので、その頃の大失敗の数字も合わせてなので、それが無ければなぁと思ってる位です。

参考になるかどうかは別としてSOUTAi40様のブログでも最低でも年間利息3%で想定されてますので、ある程度長期に亘って株で収益をあげて来られた人にとっては、それほど違和感の無い数字なのかなぁとは思っています。

まぁこれについて、俺はヤレルぜ!とかオマエには無理に決まってるだろ!とか論じてもしょうが無いですね。

まさに自分が生きた実験材料となって本当に株のみで生きて行けるかどうか実践しますので、冷ややかに眺めて頂ければ幸いです。

ある日を境にプッツリとブログが終了すれば、「ホラ言わんこっちゃないw」と笑って頂き、逆に生き残れたとしても「たまたま運が良かっただけだろ」と思って頂いても全然かまいませんので(-。-)y-゜゜゜


>>>アーリーリタイアするには持ち家&借金0の組み合わせが経済的にも精神的にも安心
>持ち家かどうかはあまり関係がないと思います。・・・まあ、その辺も込みで一緒だと仮定してください。(^^)

もうこの「持家」vs「賃貸」の議論については拙ブログにおいても、また他の持家派様のブログにおいても散々遣り尽したのですが、一番大きいのは現実は決して賃貸派の仰られるような理論通りにはいかないという事です。

自分の話は前提がもうすでにローン無しのマイホームがあるという事です。しかもこれは頭金0で賃貸家賃の半分のローン返済でのスタートだったという事なので、新たに家を買うキャッシュは全く必要としていなかったという事です。(この事については今までも他の賃貸派の方と何度も議論したのですが、未だに理解出来られないようです。因みに持家派の方は当然に理解しておられます。)

賃貸の場合は必ず家賃が発生しますが、仮に45歳で家賃10万円のファミリータイプの賃貸住まいの場合、元本保証で年間利回り0.5%の利息で80歳までキャッシュで賄うとすれば、3,940万円もの大金が必要になります。しかも80歳で資金が枯渇してしまいます。
その精神的不安に耐えながらアーリーリタイア生活を満喫出来ますか?

サラリーマンのような定期収入の無い状態で、精神的負担を背負うのは株式のような心理的状態が売買判断において非常に大きなウエイトを占めるものには必ずや悪影響を及ぼす筈だと自分は思っています。
これは理屈ではありません。
よって鋼の心臓を持つ人は別ですが、自分は嫌ですね。そんな心理状態で専業投資家になるのは。


>>>年金の範囲内で十分に健康で文化的な生活を送れると思っています
>私も年金制度が崩壊するとは露ほどには思ってませんが、
現状よりも後退してしまう(=受給者にとって不利になる)ことは、
十分考えられると思っています。

自分は、日本の大衆迎合政治の姿勢は世界でも突出しており(故に世界で唯一成功した社会主義国と揶揄される程です。)更に、少子高齢化がすすむ中において、一番美味しい老人票を見逃す政治家はまず多数派にはなれないと思っています。
直近では先の大阪市の都構想選挙でも如実に現れましたが、日本の若者の政治的無関心は絶望的です。
当然、年金制度を維持するシワ寄せは若者に非常に重く圧し掛かりますが、政治的無関心な人々が辛苦を強いられるのは古今東西を問わず、世の習いです。

故に自分は年金制度については不安視しておりません。
(しかし、自分のような考え方をする人は少数派であるという事は当然認識しております。だから皆さん老後が不安で不安で堪らない訳ですからね。)


>>>そんな希望的観測を元に未来の人生設計するなんて賭けは出来ません。
>このように山中さんは以前の記事に書かれていましたが、
私もそのように希望的観測は避けたい主義なので、
あまり年金をアテにするのは怖いなあ・・・・・・とこれまた思ってしまいますね。

「そんな希望的観測を元に未来の人生設計するなんて賭けは出来ません。」
これはmushoku2006様の未来に今より良い世界になると想像された例の件についての話であり、今回の話とは何の関係もありませんね。

それにmushoku2006様がリンクしてると思われたのであれば、何故一方では楽観的になりこちらでは悲観的になられるのですか?それこそダブスタだと思います。


>まあ、多少の不安が残っていても、
アーリーリタイアの欲求があるのであれば、
どこかで見切る必要がありますけどね。

初めて唯一、mushoku2006様と意見が一致しました。\(^o^)/
結局、いくらあればOKなんて正答が無いのですから、どこかで見切り発車する勇気が要りますね。
自分は何故か全く不安はありませんでしたので、簡単に発車しましたが・・・
まるでバカですねw
Posted by 山中 一人 at 2015年06月05日 20:36
>mushoku2006 さんへ

>そもそも私は持ち家も賃借もどっちも「あり」派だし、
実家の稼業を考えれば、持ち家派が増えてくれたほうがありがたいくらいです。

はい。mushoku2006様がポジショントークで仰っておられる訳では無いとの言い訳をなされたい事は、前回のやりとりで十分に承知致しております。
ただ、スタンスは賃貸のメリットを重視しデメリットを軽視され、逆に持ち家のメリットをスルーされデメリットばかりを重視される賃貸派とまるで同じだと感じます。

其れはさておき、拙過疎ブログにコメント頂き、本当に感謝しております。<(_ _)>
個人的にもリスペクトしてるアーリーリタイヤーの先輩にコメ頂き、その優しさに社交辞令抜きに心から喜んでおります。
Posted by 山中 一人 at 2015年06月05日 20:51
気を悪くされると困るのですが

>>自分の話は前提がもうすでにローン無しのマイホームがあるという事です。

これこそ正にポジトークですよ。

当たり前ですが、
そのマイホームを買わなければ、その分のお金が手元にあった、
その事実を忘れてはならないですよ。

>>仮に45歳で家賃10万円のファミリータイプの賃貸住まいの場合、元本保証で年間利回り0.5%の利息で80歳までキャッシュで賄うとすれば、3,940万円もの大金が必要になります。しかも80歳で資金が枯渇してしまいます。

この3,940万円というお金が手元にあったはずなんです。

もっと安く家(マンション)が買えたので、
というおっしゃられる場合、
それは購入した家(マンション)の価値が家賃10万円に見合ってなかった、
そのように解釈するのが真っ当です。

わかっていらっしゃると思いますが、
家賃と乖離した値段で不動産を買っていただけるお客様は今いません。
なので、値付けも家賃相応なんです。

自分的には、専業投資家であれば種銭は多ければ多いほどがいい、
なので、不動産に取られるくらいであれば、
(投資で失敗した場合の)バッファーとしてキャッシュで持っていたいところです。
まあ、これは感覚的な話なので、
人によって違うのかもしれません。
(お前とは投資手腕が違うと言われると、言葉もない (^^) )


>>希望的観測を元に未来の人生設計するなんて賭けは出来ません。

年金について、ちょっと楽観的過ぎると思ったのですが、
これも、そうではないと言われれば、
それ以上は言いません。


>>何故一方では楽観的になりこちらでは悲観的になられるのですか?それこそダブスタだと思います。

私は基本的におしなべて悲観的にものを見ているつもりなんですが、

>>何故一方では楽観的になり

私が楽観的になっているのはどの点でしょうか?
(記憶にないので、ご指摘していただけるとありがたいです)


>>スタンスは賃貸のメリットを重視しデメリットを軽視され、逆に持ち家のメリットをスルーされデメリットばかりを重視される賃貸派とまるで同じだと感じます。

やっぱりなあ・・・・・・。
意図してなくても事実上持ち家派にならざるを得ない私が、
しかも、実家が大工で、持ち家について造詣も普通の人よりもはるかに深い私が、
(宅建にも合格してます)
メリット&デメリットをフェアに並べていても、
そのように思われてしまうんだなあ・・・・・・。
残念ですよ・・・ (;-ω-)=3


Posted by mushoku2006 at 2015年06月05日 23:31
>mushoku2006 さんへ

>当たり前ですが、
そのマイホームを買わなければ、その分のお金が手元にあった、
その事実を忘れてはならないですよ。・・・
>この3,940万円というお金が手元にあったはずなんです。

違います。この事については一等最初の拙不動産シリーズから、くどい位に繰り返しているのですが、
自己資金0の全額ローンのみでマイホームを取得して賃借時の家賃の半分のローン返済で済んだので、今現在無借金のマイホームを持つ事が出来ているのです。

決して3,940万円のお金が手元にあった訳でも無ければ、3,940万円もローン返済した訳でもありません。

何故3,940万円もの大金がかかるかといえば、賃貸オーナー等の利益や諸々の経費が加算されてる分だけ賃貸家賃の総額が持ち家に比べてあまりにも高すぎるからなのです。

>もっと安く家(マンション)が買えたので、
というおっしゃられる場合、
それは購入した家(マンション)の価値が家賃10万円に見合ってなかった、
そのように解釈するのが真っ当です。

日本の不動産市場が効率的市場仮説とおりの市場ならそうなりますが、現実は違います。
非常に個別性が高い為、ピタリと一致しないケースなんかいくらでも存在します。
つまり諸処の理由により賃貸より遥かに有利な物件は存在するという事です。
これも何度も繰り返したとおりです。

>わかっていらっしゃると思いますが、
家賃と乖離した値段で不動産を買っていただけるお客様は今いません。
なので、値付けも家賃相応なんです。

不動産神話が無くなった今、割高な物件を買う人はもういない事も拙ブログにて述べたとおりです。

>自分的には、専業投資家であれば種銭は多ければ多いほどがいい、
なので、不動産に取られるくらいであれば、
(投資で失敗した場合の)バッファーとしてキャッシュで持っていたいところです。

自分の場合は、不動産に種銭を取られて無いですし、また他の持ち家派の方も頭金が必要無いので、持ち家と株式投資は十分併用可能だと仰っておられます。

例外としてもう無職になっていて住宅ローンが組めない場合は、持ち家を取得するのにキャッシュが必要ですね。
でも、持ち家を取得する代わりに、そのキャッシュで賃貸オーナーの不動産収入利回り以上の運用利回りを株式で死ぬまで上げ続けるのはシンドイと思われませんか?
自分なら、もしその立場に立たされればキツイなーと思います。

>まあ、これは感覚的な話なので、人によって違うのかもしれません。

そうですね。それがキツいとは思わずに不動産にキャッシュをとられる位なら少しでも株に回す種銭が欲しいという方もおられるという事なんですね。

この違いは、株式投資に対する投資哲学の違いに起因してますね。


>>>何故一方では楽観的になり
>私が楽観的になっているのはどの点でしょうか?
(記憶にないので、ご指摘していただけるとありがたいです)

未来には身よりの無い無職・無保証人の老人でも普通の物件が借り放題の時代が来ると仰られた所が、賃貸派にとって非常に楽観的に考えられておられるのだなと思う訳です。


>>>スタンスは賃貸のメリットを重視しデメリットを軽視され、逆に持ち家のメリットをスルーされデメリットばかりを重視される賃貸派とまるで同じだと感じます。
>やっぱりなあ・・・・・・。
意図してなくても事実上持ち家派にならざるを得ない私が、
しかも、実家が大工で、持ち家について造詣も普通の人よりもはるかに深い私が、
(宅建にも合格してます)
メリット&デメリットをフェアに並べていても、
そのように思われてしまうんだなあ・・・・・・。
残念ですよ・・・ (;-ω-)=3

>mushoku2006様の背景がどうであれ、実際に効率的市場仮説等を信奉されている橘氏理論と同じ概念を仰っておられる以上どうしてもそう感じます。
これについては不本意かもしれませんが・・・
Posted by 山中 一人 at 2015年06月06日 01:04
未来のことは分からないと言われればそれまでなので、
いくつか過去のことについてのみコメントさせていただきます。

>>賃借時の家賃の半分のローン返済で済んだので

であっても、
半分の金銭は(当初ではなくても)消費されたわけです。
決してゼロではありません。


また、賃借時の家賃の半分とされていますが、
比較対象とされた賃借物件が間違っていたのでは?
実際には(賃借と)イコールの価値の物件を購入されたのでは?
と思いますけど、
この辺は感じ方の問題だから、
やはりこの辺で止めておきます。


>>日本の不動産市場が効率的市場仮説とおりの市場ならそうなりますが、現実は違います。
>>不動産神話が無くなった今、割高な物件を買う人はもういない

これは矛盾されていませんか?
もちろん例外はどちらにも存在すると思いますが、
全体として、という意味で。

日本の不動産マーケットは基本的に効率的な市場となっている、
と私は思っていますので、
割高の物件を借りる人も買う人も双方共に例外的になっていると思います。



Posted by mushoku2006 at 2015年06月06日 07:03
>mushoku2006 さんへ

>>>賃借時の家賃の半分のローン返済で済んだので
>であっても、
半分の金銭は(当初ではなくても)消費されたわけです。
決してゼロではありません。

賃貸の場合は、倍の家賃を消費しておりました。
どんな場合でも住居に住まなければならない以上、賃貸、持ち家のいずれかでも必ず金銭は消費されたのです。
しかし、もし賃貸なら自分は未だに家賃負担が必要な人生だった訳です。

>また、賃借時の家賃の半分とされていますが、
比較対象とされた賃借物件が間違っていたのでは?
実際には(賃借と)イコールの価値の物件を購入されたのでは?
と思いますけど、
この辺は感じ方の問題だから、
やはりこの辺で止めておきます。

勝手に感じ方の問題にされるのは不本意です。
ほぼ同エリア(同じ校区)でのほとんど同等のファミリー向け賃貸物件との比較です。
家族持ちの場合、賃貸と雖も、自分の独断のみでとにかく家賃さえ安ければ、狭小築古物件でも住めるのか?と問われれば現実的には許されないという事を客観的に考えてもお解り頂けませんでしょうか?
(余程理解力のある奥さんなら別ですが)

>>>日本の不動産市場が効率的市場仮説とおりの市場ならそうなりますが、現実は違います。
>>>不動産神話が無くなった今、割高な物件を買う人はもういない
>これは矛盾されていませんか?
もちろん例外はどちらにも存在すると思いますが、
全体として、という意味で。

上段は不動産の個別性の話であり、下段は地価上昇の投機的思惑で賃貸より損になる不動産をわざわざ買う持ち家派はいないという事であり全然意味が違います。
言葉の使い方のみで無く、話しの流れでご判断頂ければと思います。

>日本の不動産マーケットは基本的に効率的な市場となっている、
と私は思っていますので、
割高の物件を借りる人も買う人も双方共に例外的になっていると思います。

自分はそう思いませんし、他の持ち家派の方々もそう思っていない故に多方面より比較検討され積極的に不動産で資産形成をなさられている方もおられます。

mushoku2006様がそんな物件ある筈が無いと頑なに思い込まれているのはご自由ですが、実際に自分自身の体験としてそうでは無いという事を知っております。
Posted by 山中 一人 at 2015年06月06日 08:13
無職のおっさんいい加減にしてくれないか。おっさんはリュックかついで出掛けてればいいんだよ。なんだあの写真は。雑誌に載せるなよ。何気なく見てしまうだろ。

そもそも独身と既婚子供ありとでは比較にならないよ。
家族持ちでローンなし持ち家、金融資産6000万超の元サラリーマンが物語ってることが全てだよ。
独身男はこの意味がわかってるのか?
私の知り合いの社長は月収700万だよ。手取りでも月400万。意味わからんよ。この社長と議論しても噛み合わないんだよ。
こういうこと。(ちょっと違うかな…あせあせ(飛び散る汗))
Posted by フリー at 2015年06月06日 10:43
フリーさんへ

日本の不動産マーケットの現状と今後についての議論ですから、
独身億り人だろうと、家族&持ち家ありだろうと、
私の属性は内容に関係ありませんから。(^^)


山中さんへ

とはいえ、
ちょっとやりすぎましたね。
基本的に疑問点があると明確にしないと気がすまない性格なので。

では、この辺で失礼いたします。
m ( _ _ ) m



Posted by mushoku2006 at 2015年06月06日 15:34
>フリーさんへ

いつもご声援有難う御座います(^◇^)

月収700万円の社長さんですか・・・確かに別世界すぎて見当もつきませんね。^_^;

その分いろんな、しがらみとかで大変そうですが、たぶん人種が違うので苦にならないのかもですね。
Posted by 山中 一人 at 2015年06月06日 19:27
「アーリーリタイアの可能性は、預貯金額よりも価値観が鍵を握る」

未だにリタイアをしていない私もそう感じます

マイホームのお話 盛り上がってますね
不動産市場が効率的市場仮説とおりかどうか
私もその点が肝なんじゃないかなと思っています

考え方に関するエントリーは読んでいて楽しいです
Posted by 消費しないピノキオ at 2015年06月06日 19:30
今回のテーマは、アーリーリタイアするにはいくら必要か、という話なので、
ランニングコストで比べるば、残債が残って無い持ち家が有利なのは当たり前の話ではないでしょうか。
それまでにかかったお金も安いとなると、mushokuさんが何に引っかかっているのかが分かりません。

「>>賃借時の家賃の半分のローン返済で済んだので

であっても、
半分の金銭は(当初ではなくても)消費されたわけです。
決してゼロではありません。」

ここにいたっては、完全に論点を見失ってますね。。
Posted by ひでぼう at 2015年06月06日 20:16
無職のおじ様へ

私は家族持ち45歳でリタイアされた山中さんのブログに興味があり共感しています。男らしい生き方を目指してる自分としては、山中さんのオスとしての生き方も惹きつけらます。
独身でリタイアなどできますのでへなへな無職のおじ様には興味がありません。ブログもみません。荒らすぐらいなら自分のブログでエントリーしていただきたいなと。

私のコメントも不愉快に思われる方もいらっしゃると思いますので失礼します。山中さん申し訳ありませんm(_ _)m




Posted by フリー at 2015年06月06日 22:10
>消費しないピノキオ さんへ

>「アーリーリタイアの可能性は、預貯金額よりも価値観が鍵を握る」

極端な事を言えば出来る人は貯金0でも出来ますし、逆に3億あっても全然足りないと仰ってる方も居られますしね。

人によって価値観が全然違う以上、幾らないと無理という決まりは無いんですよね。

>マイホームのお話 盛り上がってますね
不動産市場が効率的市場仮説とおりかどうか
私もその点が肝なんじゃないかなと思っています

賃貸派の理論的支柱である橘氏の賃貸押しの根本理由が、日本の不動産市場は効率的市場の市場原理とおりであるという所から構築されている事から多くの賃貸派もそれを信奉しておられます。

しかし、もしその通りだとすると、ピノキオ様や自分も含めた、現実に日本中の多くの不動産によって資産形成した人全てが、たまたま運が良かっただけという話になってしまいますが、そんなに大量のたまたまが存在すると考えるのはあまりにも無理があると自分は思う訳です。

>考え方に関するエントリーは読んでいて楽しいです

お言葉有難う御座います。<(_ _)>
Posted by 山中 一人 at 2015年06月06日 23:35
>ひでぼう さんへ

>それまでにかかったお金も安いとなると、mushokuさんが何に引っかかっているのかが分かりません。

はい。多くの賃貸派の主張と同じく橘氏の理論の真逆の概念については頑なに理解される事を拒まれておられるようで、結局今までの賃貸派の方々とのやり取りと同様の繰り返しになった挙句、最後まで理解できられなかったようです。


>「>>賃借時の家賃の半分のローン返済で済んだので
>であっても、
半分の金銭は(当初ではなくても)消費されたわけです。
決してゼロではありません。」

>ここにいたっては、完全に論点を見失ってますね。。

はい。散々議論してきた最後に未だこの認識に留まっておられたのには本当にガックリさせられました。

三つ子の魂百までの言葉では無いですが、如何に権威に一度刷り込まれるとそこから抜け出る事が難しいのかという事が解りましたね。
Posted by 山中 一人 at 2015年06月06日 23:53
こんばんは。

賃貸と持ち家の議論、活発ですね。

資産形成という意味で、賃貸が持ち家と同じ土俵に乗るためには、持ち家の月々のローン返済額より圧倒的に安い賃貸物件に住むか、あるいは住む場所を固定しないことが収入を大きく増やせることに繋がる超レアケースの場合くらいだと思います。これでも賃貸が有利というわけではなく、あくまで同じ土俵に乗った(どちらが得か論じるに足る)という意味ですね。

同じエリアの同程度の物件で賃貸の家賃の方が持ち家の月々のローン返済額より高いってのは、私には信じられない話だったですね。何でそんなことになるのか、不思議でした。でもそれが現実なんですよね。多くの人もそう考えてるんじゃないですかね。だからこそ、結婚や子供ができたことを機に多くの人はマイホーム購入を検討するわけです。

若いうちに家賃が3万円以下のワンルームに住んで、種銭を作るというのは私はかなり合理的だと思いますが、結婚して子供ができてもそれを続けるのはこれまた現実的に厳しいですしね(笑。

ところで、将来的に賃貸の家賃って持ち家の月々ローン返済額より劇的に下がることがあると思いますか?私はないと思うんですよね。だってそんなことになったら、家が売れなくなって内需が伸びないですから。国がそうならないように色々やりそうですね。今までもそうだったですから。(あ、もちろん家賃が劇的に下がっても、持ち家が不利になったというわけではないですよ。ローン返済額の半分程度になって初めて五分五分という感じだと思います。念のため(笑。)
Posted by コスモス at 2015年06月07日 02:10
>コスモス さんへ

>資産形成という意味で、賃貸が持ち家と同じ土俵に乗るためには、持ち家の月々のローン返済額より圧倒的に安い賃貸物件に住むか、あるいは住む場所を固定しないことが収入を大きく増やせることに繋がる超レアケースの場合くらいだと思います。これでも賃貸が有利というわけではなく、あくまで同じ土俵に乗った(どちらが得か論じるに足る)という意味ですね。

仰るとおり超レアケースの場合のみですね。
賃貸派の方々は独身のBライフ的な感性の人が多いせいか(実際、賃貸派のブログを見てましても1日100円で生活されてたり、できるだけ低品質・低家賃の賃貸で住みたいと公言されてたりしてますので)、住居に関しては雨露さえしのげれば良いような感覚の価値観をお持ちのようで、こういう例外的な思想から有利不利を論じておられるので、話しが噛み合いませんね。

>同じエリアの同程度の物件で賃貸の家賃の方が持ち家の月々のローン返済額より高いってのは、私には信じられない話だったですね。何でそんなことになるのか、不思議でした。でもそれが現実なんですよね。多くの人もそう考えてるんじゃないですかね。だからこそ、結婚や子供ができたことを機に多くの人はマイホーム購入を検討するわけです。

その通りです。
結局、賃貸オーナーにも月々のローン返済額がありそれに利益を上乗せした金額で家賃設定するため、どうしても賃貸家賃の方が高くなります。
なのに、賃貸派の方々は賃貸オーナーはボランティアで貸家経営をしてると思っておられるらしく、どちらもイーブンな筈だと言い張っておられます。
余程、心優しき人々のみに囲まれた夢の世界におられるのでしょうね(笑)

>若いうちに家賃が3万円以下のワンルームに住んで、種銭を作るというのは私はかなり合理的だと思いますが、結婚して子供ができてもそれを続けるのはこれまた現実的に厳しいですしね(笑。

はい。即離婚されちゃいます。(笑)
テレビに出てくるビッグダディの奥さんのような人なら別かもしれませんが・・・

>ところで、将来的に賃貸の家賃って持ち家の月々ローン返済額より劇的に下がることがあると思いますか?私はないと思うんですよね。だってそんなことになったら、家が売れなくなって内需が伸びないですから。国がそうならないように色々やりそうですね。今までもそうだったですから。(あ、もちろん家賃が劇的に下がっても、持ち家が不利になったというわけではないですよ。ローン返済額の半分程度になって初めて五分五分という感じだと思います。念のため(笑。)

自分もないと思っています。
日本の政治における大衆迎合主義は凄まじく、例えば総人口のたった2%の農家の票田がほしくて、GDPの1%しかない農業にものすごい莫大な税金を投入して一般国民に無理やり高い米を食べさせても、米価の維持に必至です。

住宅産業のすそ野の広さは、農家とは比べものにならない程大きいです。
それこそ不動産業界は当然として建設業・銀行・家電・鉄鋼・資材等ありとあらゆる内需系企業の死活問題に繋がります。

そんな膨大な業界票を指を咥えて黙って見ているような政治家は絶対に政権をとれません。(笑)

故に仰る通り今までも税金も投入して様々な対策を講じられてきました。
そしてもし賃貸家賃がローン返済額より下がるような異常事態になれば誰も家を建てなくなりますから内需崩壊です。
当然更に対策を講じさせるように業界総出で全力で政治家に圧力をかける筈です。

実際は賃貸派の方々が考えておられるような効率的市場仮説が通じるようなファンタジックな世界では無いのが現実の社会ですね。
Posted by 山中 一人 at 2015年06月07日 09:13
いつもブログ楽しく見ています。。。^^
わからないので教えて頂けたら嬉しいです。

山中さんがおっしゃっていた訳ではないのですが
コメントで建物の価値が20年でゼロ(一般的)、プラス持ち家は解体費用と売却。
で賃貸家賃と金銭的にイコール。と、ありましたが

20年経過すれば建物価値はゼロは、一般的な計算方法なのでしょうか?

ちょっと短すぎる気がしています。。。^^;




Posted by ami at 2015年06月07日 11:03
追記

比較になると、(ここでは20年時点)手放すことを前提に比較される事が多く感じます。

ローンが終わった時点で。又ローンを組むか。家賃を払う状況に戻るか。持ち家を大切に使って維持費を払うか。の選択をして売却を視野に入れると思うのですが。
Posted by ami at 2015年06月07日 11:24
>ami さんへ

>山中さんがおっしゃっていた訳ではないのですが
コメントで建物の価値が20年でゼロ(一般的)、プラス持ち家は解体費用と売却。
で賃貸家賃と金銭的にイコール。と、ありましたが
20年経過すれば建物価値はゼロは、一般的な計算方法なのでしょうか?
ちょっと短すぎる気がしています。。。^^;

賃貸派が持ち家のデメリットを必要以上に誇張するのは常套手段ですが、この説に至っては最早捏造レベルですね。(笑)

町のインチキ不動産屋が年寄りを騙して不動産を仕込む時の常套句ですね。売り急ぐ素人から土地値で仕込みちょっと手直しをして適正価格で売りさばきボロ儲けする手口です。

たかだか築20年経った位で廃屋になってしまう住宅って、いつの時代に立てられた家なんでしょうかね。
現在の標準的規格で建てられた住宅が20年で廃屋になるなんて絶対にありえません。
実際、築20年でも満室の木賃アパートなんてごまんとありますからね。

典型的な住宅メーカーやエセ評論家の売らんが為のセールストークですね。
Posted by 山中 一人 at 2015年06月07日 13:06
>ami さんへ

>比較になると、(ここでは20年時点)手放すことを前提に比較される事が多く感じます。
ローンが終わった時点で。又ローンを組むか。家賃を払う状況に戻るか。持ち家を大切に使って維持費を払うか。の選択をして売却を視野に入れると思うのですが。

はい。20年たってローンが終わった時点の気が大きくなった素人に買い替えさせる為に、日本人の新し物好きという習性も利用して無理やり手放させると仮定して比較されます。

これからは欧米の人達のように持ち家に愛着を持ち、大切に使うライフスタイルも有りだと思います。

そうすれば、一生賃貸暮らしのような無駄使いをして何の資産も残らない人生や常に家を建てては壊しの繰り返しで住宅ローンの為だけに働くような無駄な人生とはおサラバ出来る筈です。
Posted by 山中 一人 at 2015年06月07日 13:19
記事をご紹介いただき、ありがとうございます。

万が一インフレ率が何年も高止まりするようなことがあればかなり人手不足だと思われますので、もし貯金が足りなくなっても働きやすくなっているかもしれませんね。
Posted by Kotaro at 2015年06月27日 11:43
>Kotaroさんへ

>記事をご紹介いただき、ありがとうございます。

いえいえ此方こそ、大変良質な記事でしたので引用させて頂きありがとうございました。m(_ _)m

>万が一インフレ率が何年も高止まりするようなことがあればかなり人手不足だと思われますので、もし貯金が足りなくなっても働きやすくなっているかもしれませんね。

はい。日本においてもし万一高インフレが続くとすれば、労働人口不足による原因が1番現実味がある事ですので、その時働けばいいだけですよね。

Kotaro様の仰られる「お金の心配は時間のムダ」は、自分もまさにその通りだと思います。
今の内からそんな心配してたら、それこそ何億あろうが足りない訳で、日本人は殆どアーリーリタイア出来なくなってしまいますね。
Posted by 山中 一人 at 2015年06月27日 12:29
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