2015年05月06日

自己資金0で無借金の不動産を手に入れる方法

のっけから、いかにもの不動産投資本のようなタイトルをつけて見ました。

昨日【「持家」と「賃貸」を比べると「持家」が得に決まってるよね。】のエントリーで記事を書いた所、とある読者様より「要するに不動産投資が成功しただけでしょう。」とのコメントを頂きました。

正直、その時まで自分は不動産投資をしたつもりも無ければ、不動産投資に成功したとも思っていなかったのですが、改めて考えると確かに自己資金0で築10年の一戸建て住宅を手に入れたので客観的には不動産投資に成功した事になるのかなぁと思ったので、じゃあ折角ならこのノウハウを公開しようと思い立った訳です。


この投資法の肝は先ず、自己資金0なので、貯金が全く無くても大丈夫ですし、少しでもお金があれば株を買いたいという株好きの方にもピッタリですね。
そして極めてローリスクです。絶対入居率100%が保証され、家賃の滞納リスクも0です。
そして例え不動産市況が大暴落しようとも全く問題有りません。
あと、不動産投資に必須な高度な目利きすら必要ありませんし、交渉力も殆ど要りません。
ホントにこんな夢のような不動産投資があるのですか?

あるんです。全部自分自身が実体験したものなので、普通の勤め人なら誰にでも出来ます。

では言います。
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ドラムロール じゃらららららら、じゃーん!

その名も「マイホーム投資法

お目当ての新築住宅(土地建物併せて)を購入する場合の金額を自己資金0で全額35年固定ローンで借りた場合の毎月返済額を計算して、それが近隣の同等の物件の賃貸家賃相場の約半額なら上記の条件で住宅ローンを組み購入します。

そしてもしその物件が賃貸だったとして、その家賃を払っていたらと仮定して想定家賃から毎月のローン返済額を払った残金をつもり貯金します。
つまりローン返済額と同額が毎月貯金出来ます。
すると約17年後には貯まったつもり貯金でローンを一括返済出来て、無借金の不動産が手に入ります。

たった、これだけです。誰にでも出来る超簡単な投資法だという事がお分かり頂けた事と思います。
不動産投資に必須だと思われる腕も必要無いですよね。

実際自分も別に不動産業界に太いパイプが有る訳でも無く、今のマイホームも普通の紙媒体の広告で見つけて購入しました。
なので全然テクニックを駆使した訳ではありません。

ただ自分の場合は、その貯まったつもり貯金を株で複利で運用したのでたまたま約10年で一括返済出来ました。
でもこの投資法なら、例え、ただの定期預金にしてたとしても17年後には必ず無借金の不動産が手に入ります。
また貯まった貯金を定期的に繰り上げ償還していけば更に早く一括返済出来ます。

そして、マイホームの場合は住宅ローン減税が受けられますので、10年間に亘って毎年所得税がかなりの金額戻って来ます。(自分なんて薄給だったので毎年殆ど無税みたいなものでしたw)
それも貯金すればもっと早く一括返済出来ます。
因みに自治体によっては住民税減税をしてる所まであります。

無借金になった暁の生活費低減効果は格別です。これに比べて、賃貸派の方はその後も死ぬまで一生涯家賃を支払い続けなければなりません。
とは言っても、お年をとられたときに果たして賃貸住居を貸してもらえるのでしょうかね?
さぞかし不安な老後になるであろう事は想像に難くないですが、ご本人が選ばれた道ですので仕方がありません。

では、恒例のQ&Aコーナーと参ります。
とは言っても、常識的な経済観念のあられるお方なら以上の説明にて全てお解り頂ける筈なのですが、賃貸派の方はこれでもまだご理解頂けないようなので敢えて書きます。

Q.100%ローンなんか組んで、もし不動産相場が大暴落したらどうするのですか?

A.心配ありません。住宅ローンはどんなに不動産が暴落しても株の信用取引みたいに追証はありません。
更には居住用不動産は実需に基づいた実物資産なので、常識的な経済変動の範囲内での値動きになるので変なペーパーマネーのように10数年でタダ同然になるような事は有り得ません。

最近はBライフとか言って、ド田舎に極小の小屋を作って生活するスタイルを送る人々が現れましたが、あんな罰ゲームみたいな住居ですら土地建物併せて100万円もかかっています。(自分ならタダでもあんな所に住みたくありませんが・・・)
なのに市街地のまともな住居がたかだか十数年で無価値になるなんて有り得ると思われますか?
どこぞのトンデモ宗教にでも洗脳された人で無い限りそんな妄想を真に受ける人はいないと思います。


Q.評論家が日本の住宅は20年で無価値になると言ってますが。

A.ウソです。現に昔の安普請の築50年以上の木造住宅でもリフォームもせずに現役でいくらでも存在しています。自分の生家もそんな家でしたが、上述のBライフ住宅なんかよりも遥かに快適でしたよ。


Q.ホントにそんな楽勝に不動産が手に入るのなら、プロが買い占めて一般素人個人にまでまわって来ないと思うのですが。

A.マイホームローンも住宅ローン減税も個人一人にしか使えませんので、法人には不可能な投資法です。
また個人にとっては大きな財産形成に見えますが、法人がやるには単位が小さすぎますし、十数年の単位は法人にとっては期間が長すぎます。


Q.不動産投資につきものの空室リスクや滞納リスクや所得税が0なのは何故ですか?

A.お客さんが自分だからです。


Q.本当にローリスクですか?

A.はい。自分自身が体験しましたが全くリスクは感じなかったです。
逆に毎月家賃分の半分のお金が余るのでかなりゆとりが出来て、今まではなんて無駄な金捨ててたんだろうと思った位です。


さてここまでお読み頂き少しでも目端の効くお方ならさらに一歩進んだ投資法が思い当たる事でしょう。

そうです。10数年後に無借金の不動産が手に入った暁には、また同じようにマイホームローンを組んでマイホームを買います。先に手に入った不動産は賃貸に出せば家賃収入を得られます。
これを定年まで3回繰り返せば、無借金の不動産が3件手に入ります。

そしてこれを更に推し進めた猛者も居られます。
  ↓
「王道住宅双六」←不動産投資についてかなりお詳しい、ひでぼう様の知人の方のお話です。

この方はこの投資法を更に徹底して推し進めた事によりついには賃貸収入だけでアーリーリタイア出来る位に資産形成をなさられたとの事です。


ここまで徹底するかどうかは別として、アーリーリタイアを目指すならせめて一発目の無借金のマイホーム位は手に入れておかれる事をオススメします。

何せ、世の中タダほど安い物は無いですからね(笑)


さて、ここまでお読み戴きまして何か違和感を感じませんでしたか?

アレ、この投資法って、そもそも山中だけのノウハウか?と

んな訳ありませんw。別に特段めずらしくも何ともない投資法とすら呼べないありふれたものです。
そう、日本中で昔っから続けられてきた一般庶民の資産形成法です。
だから自分が不動産で成功したなんて他人に言った日には大笑いされる事必定です。
町中誰でも成功者だらけになっちゃいます。
町内のおじちゃんおばちゃん皆成功者です。
いやぁ海外の人から見たら、日本人は皆大変なお金持ちと言われる所以ですね。

何でこんな可笑しな話になったのでしょうね?
その答えは次回にて回答したいと思います。

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posted by 山中 一人 at 23:25 | Comment(7) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
これって賃貸を35年間一括で契約し、

・その間は何が有っても(たとえ天災や火災などで家が壊れても、何かの都合でそこに住めなくなっても)絶対に解約しない
・期間中の物件の修理やメンテナンスは全て自腹で行う
・期間後の物件の後始末も引き受ける(ここは土地の権利も持っていればある程度利益がでるかもしれませんが)

という条件をのむのと引き換えに賃料を半額にディスカウントしてもらう、というのとほぼ等価ですよね。

今後の35年間を見通し、この条件を迷うことなく受け入れられる人はチャレンジしてみてもいいと思いますが、誰にでもお薦めできる方法ではないような気がします。
Posted by 観楓 at 2015年05月07日 22:57
>観楓さんへ

>という条件をのむのと引き換えに賃料を半額にディスカウントしてもらう、というのとほぼ等価ですよね。

ネットのローンシミュレーションかエクセルでシミュレーションされるとお解り頂けると思いますが、
そうではありません。

あまり曲解されずに素直にお考え下さい。
全然そんな恐ろしい条件ではありませんよ。

どうか不動産の資産価値という観点をあまり軽視しないで下さい。
マスコミの賃貸派に迎合するようなタメにする記事を真に受けられずに。
Posted by 山中 一人 at 2015年05月08日 00:19
過剰な先入観は極力持たないないようにしているつもりですが、書かれていることだけからはどこが違っているのかよくわかりませんでした。

「自己資金0で全額35年固定ローン」ということだけなら、シミュレーションが必要になるほど複雑な話でもなさそうですし。
Posted by 観楓 at 2015年05月08日 10:44
>観楓さんへ

>「自己資金0で全額35年固定ローン」ということだけなら、シミュレーションが必要になるほど複雑な話でもなさそうですし。

はい。非常に単純な話なのですが、数字で見ると一目瞭然だからですね。

それでも上記の結論に達するとすれば、賃借と所有権の概念を勘違いされてる可能性があると思われます。

今一度ご自身でお考えなさるのがおよろしいかと存じます。大事な事ですから。
Posted by 山中 一人 at 2015年05月08日 23:37
やはり自分で考えろと繰り返されるだけなのですね。

対話を通して互いの理解を深め会えるか思いましたが、残念です。
Posted by 観楓 at 2015年05月09日 08:53
>観楓さんへ

>やはり自分で考えろと繰り返されるだけなのですね。

財産形成において自分の頭で考える事は他人に騙されない為にも、基本中の基本です。
ちなみに貴方が得をしようが損をしようが自分には何の関係も無い以上、自分がわざわざタメにする記事を書く動機が全く無いと思うのですが・・・

>対話を通して互いの理解を深め会えるか思いましたが、残念です。

自分としては出来る限り貴方の誤解を解こうと努めたつもりなのですが、お役に立てずにすいません<m(__)m>
そもそも上記の結論に至る意味が自分にはさっぱり解らないものですから・・・
Posted by 山中 一人 at 2015年05月09日 10:12
なぜ35年ローンだと35年縛りと考える人が多いんでしょうかね。
不動産の時価、金融資産の時価がローン額を上回れば問題ないですよね。
Posted by フリー at 2016年08月22日 00:41
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