2016年08月21日

ホリエモンが不動産投資に舌鋒鋭く迫られたようですが・・・

先ずは下記の記事を見て下さい。
  ↓
ホリエモン「不動産投資って全くおいしくないよ!」不動産投資の本当のリスク、知っていますか?

とうとう、あのホリエモンが不動産業界の闇に迫るのか!と期待して読んだ所、ありふれた一般論に終始して、最後はワンルームマンション投資のス○マというズッコケ展開でした。

やはり、ホリエモンと雖も、個人レベルの不動産投資をご自分で実際にやった事が無いのか良く分かりませんが不動産投資については、語る本質が無いのかな?
それとも知ってて語らないのかな?スポンサーの事とか考えると本当の事は言えないかな?と思いました。

ホリエモンが言わない、というか言えないのなら自分が本当の事を言います。

個人投資家レベルでの不動産投資の本当のリスクとはキャッシュフローに尽きます。

株のようにキャピタルゲイン目的で無くインカムゲインが主体の不動産投資では、物件の乱高下とかが本質的リスクでは有りません。

不動産の場合は、実際には長期ローンを組んで投資しますので、途中で下落しても毎月のキャッシュフローさえきちんと回れば無問題です。
逆に値下がりしなくてもキャッシュフローが回らなければ、それでアウトです。
キャッシュフローとは言うまでもありませんが、収入家賃からローン返済額、修繕費、管理費、税金、諸費用等の全ての総支出を差し引いた後の、実際に手元に残る現金の事です。

不動産投資においては、家賃相場の大幅な下落・部屋が埋まらない・悪質入居者が家賃を払わない等により上記キャッシュフローが赤字になってしまう事が本質的なリスクなのです。

その本質的リスクを軽減する為に、事前リサーチ、不動産業者との交渉能力、入居者との折衝能力が不動産投資の成否を握る事になるので、自営業に限りなく近い経営センスが求められます。

業者に不動産管理を丸投げすれば、入居者との交渉などはしてくれますが、その代わり数%の管理料が取られます。
たかが数%と思われるかもしれませんが、入って来る収入から見れば大したこと無いように見えても、いろんな支払いをした後の手残りから計算すると全くバカにならない金額なのです。
競争の激しい不動産投資においては、その数%に無頓着のようでは生き残れないといっても過言ではありません。

勿論、物件の資産価値の維持についても、経営センスが問われます。
何もしなければ、ただボロ物件になって借り手は誰も付かなくなりますし、そうかと言って何でもホイホイ不動産業者の言いなりになってボッタクられていたら、業者の為に投資したようなものです。
ある種、絶妙なバランス感覚が必要とされます。

参照の記事中、管理が楽だからワンルーム不動産がオススメと書いてありますが、管理こそが不動産投資のキモなのに、そこを他人任せにしなきゃ出来ないようなら端からやらない方が良いと思いますよ。

よく、不動産投資は人口減少が問題と言われますが、そもそもそれ以前のリスクの方が遥かに大きいのです。
勿論、長期的には人口減少は避けて通れないので、それをも加味したかなり厳しい長期シミュレーションをして尚、採算に乗るモノがあった場合のみ初めて投資案件の遡上にのるのは言うまでもありません。

家賃の値下がりリスクは自分が全部、裸で受け止めないとならないのですから。
  ↓(お時間があれば下記をご参照下さい。)
え!30年家賃保証とか本気で信じてたの?


因みに、自分はそもそもそんな他人と金を巡って折衝するのがどうしても馴染めないなので、以前書いたように、マイホーム投資法だけで不動産は十分ですけどね。

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posted by 山中 一人 at 07:00 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする