2015年05月21日

日本の不動産市場が合理的市場だと信じるのはファンタジーですw

しばらくブログを見てない間に賃貸派の方々が「持家」vs「賃貸」についてのエントリーで、拙ブログで以前書いた記事の本旨を全くご理解出来ずに珍説を披露されており、思わず噴飯しそうになりました。

ツッコミ所満載すぎて何から書こうか迷う程でしたが、まずは「持家は一点集中投資、賃貸は長期分散投資」のエントリーからツッコんで見たいと思います。

件のお方の主張によれば、持家は不動産相場の変動リスクがあり、もし不動産相場が下落した場合は持家派は大損するが賃貸派は家賃相場下落をメリットとして享受出来るそうです。

因みにこの御説は以前に拙ブログのエントリーにて書いた【「持家」と「賃貸」を比べると「持家」が特に決まってるよね。】の記事中で掲載した作家先生T氏の「お金持ちになれる○○の羽根の拾い方」に記載してある内容と同じです。

では本当にそうかどうか実際のデータを見て見ましょう。

まずは東京都における住宅地の平均地価推移表です。
東京都 住宅地 地価推移表.png

誰もがご承知の通り1980年代末期にかけてのバブル経済とともに地価は大幅上昇して91年にバブル崩壊と共に暴落し、そして95年頃から下げが緩やかになり2004年頃に底打ちしています。


次に東京都区部における民間借家の家賃の推移表です。
民間家賃推移.png
ガベージニュース「 民間・公営の家賃推移(1959‐2015年、円、1坪=3.3平方メートルあたり)」より抜粋

こちらの表は地価推移表の起点である1986年以前からの家賃推移も載っていますが、赤色の線で示した所が丁度1986年ですのでそこから比較されれば良いと思います。
家賃の方は不動産地価の大暴落とは全く関係なく上昇の一途を辿りなんと2004年頃まであがり続けてから直近まではほとんど横ばいになっています。

あれーおかしいですねぇ。不動産相場の方は3分の1にも及ぶ歴史上稀に見る大暴落を喫しているにも関わらず、賃貸家賃は逆に3割も上昇しています。

実際に起きている事は、作家先生が頭の中で描いた市場経済では合理的な価格形成がなされる筈(キリッ!)というようなファンタジックな世界ではありません。

なぜなら、いくら不動産市場が下がったと言っても、じゃあ来月からそれに合わせて家賃値下げしますねなんていうお人好しの大家が居る訳無いからです。
現実の賃貸家賃においては下方硬直性が発揮される場面があるという事です。

さて、では不動産相場が暴落した場合、本当に持家派は大損するのでしょうか?

実はここに賃貸派の大きな勘違いが潜んでいますが、住宅ローン返済後ならマイホームが例え暴落してもそれ故賃貸より損をしたという事にはなりません。

なぜなら、住宅ローンで支払おうが賃貸家賃で支払おうが金銭の負担は同じく発生します。
ですが、持家の場合は例え暴落したといっても資産が残ります。
しかし賃貸の場合は暴落が来ても来なくても相変わらず資産0円のままです。

なので例え不動産相場が下落して、住宅ローン総支払額よりマイホームの相場が安くなっていても損した事にはなりません。賃貸と比べれば!

もしその事をもって損したと言うのなら、賃貸の場合は0円になっているのですから、超大損した事になりますね。
何せ死ぬまでの総支払額全てが0円になる訳ですから。
しかも賃貸の方は、例え不動産相場が暴落しなくても絶対に0円になる事が確定している訳ですから、最初から超大損が確定している事になります。
持家と違い不動産相場の変動とは全く無関係に独立独歩、毎日損しています。そこに何の救いも入る余地はありません。
賃貸は損する事が宿命づけられてると称される所以です。

かくの如く賃貸派の勘違いはなんとか必死に持家不利を導き出そうとするあまり、賃貸側の損失については全く見て見ぬふりをする事から生じています。

どちらが損なのかは、賃貸側の死ぬまで払い続ける賃貸家賃の総支払額と持家側の住宅ローン総支払額を比べれば小学生にでも簡単に導き出せる算数の問題です。

賃貸派が唯一、持家派を出し抜けるチャンスは持家派が住宅ローンを完済する前に不動産相場が大暴落して、その瞬間を素早く捉えてマイホームを安くゲット出来た時だけです。
しかも持家派は毎月着々とローン残債が減っていますので、出来るだけ早いうちに大暴落が来ないと勝てません。
賃貸派が出来る事は、90年代初頭の地価大暴落アゲインを毎日祈るより術が無いのです。

それでも賃貸派の方の頼みの綱は不動産相場の大暴落に賭ける事のようですが(賃貸派がご自身でそれをメリットと公言してらっしゃいますので)、日本のいや世界の経済史に残るような80年代末期のバブル経済の異常事態は別として、例えば100年に1度の金融危機と言われたリーマンショック時の2008年時においてさえも上記の地価推移表でご覧のとおりわずか1割程度しか下落していません。

という事は賃貸派の方は100年に1度を更に上回るような経済危機が来る事にベットされようとしている事になります。しかしそれでさえも賃貸家賃が暴落する保証は全く無いにも関わらずにです。

しかもそもそも不動産相場がいつ暴落するかなんて未来が予知出来ない人間に解る訳ありません。
もし自分が分かれば明日にでも不動産株やリートを全力信用売りしますw

にも関わらず賃貸派は何故か不動産相場が大暴落する事に自信満々にベットされているようです。(だってメリットと公言しておられますからね)←シツコイ

因みにもし万一日本にハイパーインフレが訪れて、不動産相場が上昇した日には、賃貸派の方々はどうなるんでしょうかね?

その時は金利も大暴騰してるので、最早超低金利の長期固定ローンなんか組める筈ないですし、家賃も暴騰してるでしょうから、特にリタイアされて定期収入が無い場合は地獄ですね。

実際ロシアでのハイパーインフレの場合、多くの老人達は生活苦での自殺者が大量発生しました。

勿論、自分は日本がそうなるとは考えていませんが、可能性は0では無い訳です。少なくとも賃貸派がリスクとしてご心配されてる1000年に一度の天災リスクよりは可能性が高いとは思いますがw

世界中でも1000年もの長期に亘ってインフレの無い国って存在しなかったですし今後も存在する訳無いですからね・・・


次回は賃貸派の「持ち家と賃貸の本質的な違いは支払い期間が有限か無限かではない」のエントリーについて突っ込んでみたいと思いますのでお楽しみに〜 (^o^)/

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posted by 山中 一人 at 15:49 | Comment(4) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする