2015年05月05日

「持家」と「賃貸」を比べると「持家」が得に決まってるよね。

最近、いくつかのアーリーリタイアブログ上で「持家」と「賃貸」のどちらが得かとのエントリーをよく目にします。

自分の結論は金銭的には←(ココ重要)、「持家」が得に決まっている派です。

「賃貸」の方は大家さんの利益が取られている分だけ損をしているので、その分だけ「持家」は得だからです。
でないと、全ての賃貸オーナーはボランティアで賃貸経営をしている事になります。

「賃貸」の家賃には、賃貸オーナーの土地取得費・建物取得費・金利・修繕費・将来的なリニューアル代・空室率・滞納リスク・不動産会社に払う管理料・広告費・固定資産税・不動産所得税等あらゆる事前に想定される経費・リスクに更にオーナーの利益がオンされた価格にて設定されています。

故にこれらの費用・リスク負担が無い分だけ「持家」は得している事になります。

ところが十数年前にT氏の「お金持ちになれる黄金の○○の拾い方」等の書籍がベストセラーになった頃から、「持家」と「賃貸」は理論的にはイーブンの筈だと主張される方が現れて来てネット上でもどちらが得かの熱いw議論が起こってきました。
(因みにT氏の本業は作家さんです。)

「賃貸派」の拠り所はT氏の主張する「市場経済では賃貸と持家に優劣はない。」という考え方です。
氏曰く、市場経済においてはすべての価格は誰も確実には得をしないところに落ち着くのでどちらにも優劣は存在する筈が無いという事です。

氏はこの主張を結論づける為に、本文中ではツッコミ所満載の強引な前提や数値を無理やり駆使して「ほら、持家と賃貸には損得はつけられないでしょ」と強弁されておられます。

しかし現実は、氏や「賃貸派」(イーブン派や議論自体が無意味派も含む)の理論通りにはなっていません。

何故なら、日本の不動産市場は非常に閉鎖的で個別性が高く、株式市場のように全国一律同一価格で瞬時に値段が決まって誰にでもやりとり出来るような市場では無いからです。(株式市場でさえ合理的市場とは程遠いのにましてや日本の不動産市場が理論通りになると考えるのはあまりに楽観的すぎます。)

例えば自分の卑近な例を挙げれば、自分の自宅は土地建物合わせて自己資金0の100%借り入れで35年固定ローンを組んで、新築で買いました。

当時賃貸と比較すると毎月のローン返済額は自宅の近隣家賃相場の約半分でしたので、毎月ローンを返して、もし賃貸家賃を払っていたらと仮定して余った半分のお金をつもり貯金すれば、約17年後にそのつもり貯金分で住宅ローンを一括返済して無借金のマイホームが手に入る計算でした。

余談ですが、実際は自分の場合その余ったお金を株で運用して約10年で一括返済出来ました。
住宅ローン減税で還付されたお金も10年で結構な金額になりましたし。
どんなに最悪な事態に陥ってもホームレスにはならずに済むという安心感は自分のような小心者アーリーリタイヤーには取り分け大きな精神的ゆとりを与えてくれます。

これをもし「持家も賃貸も損得ない筈」なんて珍説を刷り込まれて、何も考えずに賃貸住宅に住み続けていれば未だに借家人のまま毎月の家賃支払いに苦しめられて、アーリーリタイアなんてまだまだ不可能だった事でしょう。

「持家とは賃料の発生しない不動産投資である。」という考え方も出来るとすれば、「持家」の有利な所は空室リスクや滞納リスクの無い不動産投資であるという所です。
何せお客さんは自分なので、他人を住まわせる賃貸経営とは比べものにならない程というかノーリスクです。

しかも持家不動産投資法なら不動産所得税は一切かからないばかりで無く、住宅ローン減税で大幅な所得税還付もあります。

つまり「持家」はメチャメチャ有利な不動産投資法という考え方も出来る訳です。

あと「賃貸派」のよく主張される不動産市況の値下がりリスクですが、いくら暴落したとしても築17年の中古住宅がタダで手に入る時代が来ると思われますかw

とどのつまり、利益0で貸してくれるようなアンポンタン心優しき賃貸オーナーがこの世にいない限り「持家」は「賃貸」より得なのです。(あくまでも金銭的にはですが)

ベストセラー作家の権威に盲従して自分の頭で考える事を放棄すると、このような単純な理屈が見えなくなってしまいます。


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posted by 山中 一人 at 11:23 | Comment(28) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする